Setiap tahun, sejumlah besar apartemen baru dioperasikan, dan pengembang menghadapi persaingan yang hebat. Pada saat yang sama, jika calon pembeli menanyakan tentang ketersediaan penawaran kosong di kompleks perumahan yang disukainya, kemungkinan besar ternyata sebagian besar sudah terjual, dan pada tahap penggalian.
Pada pandangan pertama, tampaknya permintaan akan gedung baru begitu besar, dan pendapatan penduduk begitu signifikan sehingga setiap apartemen gratis menemukan pembelinya. Faktanya, ini tidak sepenuhnya benar — sejumlah besar perumahan dibeli oleh investor untuk dijual kembali nanti. Sebagian besar apartemen ini pada akhirnya dijual berdasarkan perjanjian jual beli, lebih jarang dengan perjanjian pengalihan.
Apakah berbahaya membeli apartemen berdasarkan penugasan dan apa yang harus dilakukan jika kesepakatan seperti itu dalam situasi tertentu tetap menjadi satu-satunya yang mungkin?
Apa itu penugasan klaim?
Pengalihan hak tagih adalah penjualan hak Anda atas real estat, yang masih dalam pembangunan, kepada pihak ketiga. Dengan kata lain, penugasan yang disebut juga perjanjian penugasan adalah pergantian pemegang saham dalam perjanjian penyertaan modal yang dilakukan dengan suatu biaya dan didaftarkan secara resmi.
Ini berarti bahwa individu atau badan hukum yang telah mengadakan DDU dengan pengembang, tetapi belum menerima sertifikat penerimaan pengalihan, dan dengan itu apartemen, dapat menjual haknya untuk meminta dari pengembang apartemen yang ditunjukkan dalam kontrak dan dibayar di muka.
Di bawah perjanjian seperti itu, pemilik baru tidak memperoleh apartemen tertentu, tetapi hanya kesempatan untuk menerimanya setelah konstruksi selesai. Risiko utama pembeli saat membeli apartemen dengan pengalihan tetap sama dengan saat membelinya berdasarkan perjanjian saham. Yang paling utama di antara mereka adalah tidak adanya perumahan secara hukum, bahkan dalam kasus ketika sebuah apartemen yang ditandai dengan karakteristik teknis tertentu telah dibangun. Sebelum commissioning resmi gedung, itu tidak ada — hanya ada hak untuk itu.
Sebagai persentase, penjualan real estat dengan pengalihan hak klaim tidak terlalu umum — sedikit lebih dari 10% dari total volume meter persegi perumahan di gedung baru. Transaksi semacam itu agak luar biasa dan dapat menjadi akuisisi yang menguntungkan sekaligus pembelian yang berisiko.
Anda dapat dengan aman membeli apartemen berdasarkan penugasan hanya jika semua persyaratan hukum untuk pendaftarannya terpenuhi. Hal utama adalah pendaftaran wajib kontrak di Rosreestr. Harus diingat bahwa kontrak tidak akan lolos pendaftaran negara jika persetujuan tertulis dari pengembang untuk penugasan tidak dilampirkan pada dokumen utama. Sama pentingnya untuk mengetahui siapa dan untuk alasan apa menjual hak mereka atas real estat yang belum selesai.
Siapa yang dapat menjual apartemen melalui penugasan?
Pembelian apartemen berdasarkan perjanjian pengalihan dapat dilakukan baik dari perorangan maupun dari badan hukum. Pembeli dalam situasi ini harus memperhatikan hanya satu fakta — apakah penjual adalah pemilik sah dari hak atas perumahan yang disebutkan dalam DDU. Ini dapat dengan mudah dilakukan dengan meminta ekstrak dari USRN, yang berisi semua informasi yang diperlukan.
Sebagai aturan, atas dasar hukum yang tidak memiliki motif tersembunyi, kategori orang berikut menjual real estat dengan pengalihan hak klaim:
- Pembeli biasa. Dari semua kategori penjual, yang ini paling kecil. Ini termasuk pemegang ekuitas — individu yang membeli rumah di bawah DDU pada tahap konstruksi dan karena alasan tertentu memutuskan untuk meninggalkannya. Pada saat yang sama, mungkin ada faktor obyektif mengapa mereka tidak mau menunggu penyelesaian konstruksi dan menjual apartemen nanti.
- kontraktor dan pemasok. Proses konstruksi dikaitkan dengan biaya yang signifikan, item penting di antaranya adalah penyelesaian bersama dengan pemasok bahan dan kontraktor yang melakukan jenis pekerjaan tertentu. Praktik umum adalah ketika pengembang mengalokasikan sebagian apartemen sebagai pembayaran kepada organisasi-organisasi ini dan mengadakan DDU dengan mereka. Seringkali, pemegang ekuitas seperti itu, untuk mencairkan uang, tidak menunggu penyelesaian konstruksi, tetapi menjual apartemen ini dengan penugasan.
- Investor. Kategori ini terutama diwakili oleh badan hukum. Ini termasuk: perusahaan investasi, reksa dana, serta individu yang membeli real estat pada tahap penggalian untuk menghasilkan pendapatan. Arti dari investasi adalah bahwa selama proses konstruksi, harga apartemen naik dan praktis mencapai maksimum sebelum commissioning objek.
Jika kita berbicara secara khusus tentang perusahaan yang bergerak di bidang investasi real estat, biasanya mereka memperoleh hingga sepuluh apartemen dalam satu gedung sekaligus segera setelah pengembang menerbitkan deklarasi proyek. Dalam kebanyakan kasus, penjualan dilakukan setelah rumah atau kompleks perumahan diserahkan, tetapi beberapa investor mempraktikkan pengalihan hak. Real estat seperti itu sangat diminati oleh pembeli, karena harganya lebih rendah dibandingkan dengan perumahan yang dijual berdasarkan perjanjian jual beli. Perusahaan investasi juga memiliki keuntungannya sendiri, karena mereka sering membeli apartemen dari pengembang dengan harga grosir yang lebih murah.
Jebakan saat membeli apartemen saat penugasan
Risiko penugasan berdasarkan DDU untuk pembeli dapat muncul baik secara tidak sengaja maupun sengaja, jika salah satu peserta dalam transaksi semacam itu dengan sengaja menyesatkan orang lain, mengejar tujuan tentara bayaran. Prosedur untuk membuat dan mendaftarkan perjanjian semacam itu sendiri lebih rumit dan membingungkan, oleh karena itu, dalam situasi seperti itu, kehati-hatian dan kehati-hatian harus dilakukan secara maksimal.
Bahaya utama membeli apartemen saat penugasan meliputi:
Utang berdasarkan perjanjian penyertaan modal
Kontrak apa pun, dan kesepakatan tentang pembelian real estat tidak terkecuali, menyiratkan bahwa bersama dengan hak kepemilikan, kewajiban terkait properti ini juga beralih ke pembeli. Ini berlaku untuk segala jenis pembayaran dan hutang di apartemen.
Anda dapat mengambil gedung baru dengan penugasan dari siapa pun jika penugasan tersebut disetujui oleh pengembang. Dalam hal pemegang saham sebelumnya belum membayar seluruh biaya apartemen kepada perusahaan konstruksi, pengembang tidak akan menentangnya jika hutang ini beralih ke pembeli — menurut hukum, dia dapat mengklaim hutang dari satu yang memiliki hak atas perumahan di masa depan. Namun bagi pembeli, perkembangan acara seperti itu sangat tidak diinginkan. Mantan pemegang ekuitas tidak hanya akan menerima jumlah yang setidaknya sama dengan yang ditentukan dalam perjanjian DDU, tetapi dia juga akan terbebas dari hutang.
Jika keadaan seperti itu terjadi karena kelalaian pembeli, tidak ada pengadilan yang mewajibkan penjual untuk mengganti kerugiannya. Oleh karena itu, sangat penting sebelum menandatangani kontrak untuk memastikan bahwa semua dokumen pembayaran tersedia dan terlebih lagi didaftarkan sebagai bukti resmi penyelesaian bersama antara pengembang dan pemegang saham. Sebagai opsi bukti pembayaran yang lebih sederhana dan lebih cepat, Anda dapat meminta jaminan tertulis dari pengembang bahwa tidak ada hutang untuk properti hunian ini.
Hal yang sama berlaku untuk penugasan apartemen yang dibeli oleh penjual dengan hipotek. Penjualannya hanya mungkin dilakukan setelah seluruh jumlah pinjaman dilunasi, dan bank secara resmi mengonfirmasi hal ini. Sangat mudah untuk memeriksa apakah ada pembebanan bank atas perumahan semacam itu — ketika mendaftarkan perjanjian partisipasi ekuitas dengan Rosreestr, catatan tentang pembebanan semacam itu dibuat di atasnya.
penjualan ganda
Salah satu kelemahan membeli apartemen berdasarkan penugasan adalah kemungkinan yang diberikan oleh undang-undang untuk membayar biayanya sebelum pendaftaran resmi pengalihan kepemilikan. Dengan demikian, pemegang ekuitas yang tidak bermoral mungkin memiliki waktu untuk berulang kali menjual rumah yang sedang dibangun kepada pembeli yang berbeda.
Dalam situasi seperti itu, pembeli yang pertama kali mendaftarkannya ke Rosreestr akan menjadi pemilik hak klaim. Sisanya tidak punya pilihan selain pergi ke pengadilan. Dalam proses mempertimbangkan klaim, keputusan dapat dibuat tentang kompensasi uang bagi para korban, tetapi tidak untuk menyediakan tempat tinggal bagi mereka. Dimungkinkan juga untuk mengajukan klaim tambahan untuk mengakui pembelian Anda sebagai prioritas dan untuk mengklaim hak atas properti tersebut, tetapi dalam praktiknya hal ini jarang terjadi. Masalah utama dalam proses dan pengembalian uang seperti itu adalah ketidakmampuan untuk menemukan penjual yang curang, karena seringkali orang seperti itu menghilang dengan cepat.
Cara terbaik untuk melindungi diri Anda dari masalah tersebut adalah dengan membayar melalui sel bank. Dengan metode perhitungan ini, penjual akan dapat menerima uang ini hanya setelah bersama-sama dengan pembeli memberikan perjanjian kepada karyawan bank tentang pengalihan hak klaim yang terdaftar di Rosreestr.
Perubahan harga rumah
Nuansa tertentu saat membeli apartemen berdasarkan perjanjian pengalihan benar-benar legal, tetapi meningkatkan risiko bagi pembeli. Ini termasuk perubahan harga apartemen yang tak terhindarkan ke arah kenaikannya saat rumah dibangun. Tidak ada yang salah dengan fenomena ini sendiri, namun terkadang bisa berubah menjadi sejumlah masalah yang tidak terduga.
Akuisisi perumahan yang berhasil dalam situasi ini sebagian besar disebabkan oleh ketelitian pengembang. Jika, pada tahap penjualan apartemen kepada pemegang saham pertama, dia mengejar motif egois atau mencoba menyembunyikan beberapa poin terkait objek tersebut, ada risiko kehilangan sejumlah besar uang.
Kadang-kadang perusahaan konstruksi, untuk mengurangi tarif pajak atau dengan sengaja memprediksi masalah dalam pengoperasian gedung, menjual sejumlah apartemen kepada investor dengan harga yang sangat rendah. Harga ini ditetapkan dalam perjanjian saham, dan pengembang bertanggung jawab kepada pemegang saham, apapun akunnya, berdasarkan jumlah tersebut.
Apartemen, yang, seiring berjalannya konstruksi, telah naik harganya, pembeli sudah memperolehnya dengan biaya baru, didirikan berdasarkan harga pasar rata-rata dari perumahan serupa. Sekilas, semuanya terlihat logis, tetapi sampai saat masalah dimulai dengan pengiriman apartemen.
Risiko konstruksi tertunda; ketika mengoperasikan rumah, pelanggaran terhadap sebidang tanah dapat terungkap, sampai penghapusannya (yang bisa memakan waktu bertahun-tahun) rumah akan diserahkan dan tidak akan dihuni. Pemegang saham dalam hal ini tidak punya pilihan selain mengakhiri kontrak dengan pengembang dan mengembalikan uang untuk apartemen tersebut. Tetapi persis jumlah yang ditunjukkan dalam DDU akan dikembalikan — yaitu, biaya minimum yang mungkin atau diremehkan dari apartemen ini pada tahap penggalian. Membeli rumah baru untuk uang ini pada prinsipnya tidak mungkin.
Kebangkrutan pengembang
Dalam kasus kebangkrutan perusahaan konstruksi atau penghentian pekerjaan, risiko membeli apartemen dengan penugasan dari investor sama dengan perjanjian ekuitas sebagai pemegang saham pertama. Karena berbagai alasan, termasuk yang di luar kendalinya, pengembang dapat bangkrut, dan konstruksi akan dibekukan hingga masalah ini diselesaikan.
Proses penyelesaian bisa memakan waktu sangat lama — ini membutuhkan lebih dari satu sesi pengadilan, di mana berbagai aspek masalah akan dipertimbangkan. Bahkan jika hak untuk membangun dipindahkan ke orang lain, itu bukan fakta bahwa itu akan dilanjutkan, jadi satu-satunya hal yang dapat dilakukan pemegang ekuitas dalam situasi seperti itu adalah mengajukan kompensasi ke pengadilan.
Jika rekening escrow dibuka selama pembelian apartemen di rumah yang sedang dibangun, ada harapan setidaknya dana tersebut akan dikembalikan. Namun, tren kenaikan harga real estat tahunan menunjukkan bahwa jumlah ini tidak akan cukup untuk membeli rumah baru setelah kembali. Undang-undang juga mengatur skenario seperti itu — pemegang saham dapat mengajukan klaim kompensasi lain, yang dihitung dengan nilai pasar saat ini dari tempat tinggalnya. Namun besaran pembayaran tersebut dapat dikurangi jika pengembang tidak membayar iuran kompensasi selama pengerjaan konstruksi.
Satu-satunya cara untuk menghindari risiko tersebut adalah dengan memeriksa perusahaan konstruksi terlebih dahulu. Situs webnya harus berisi semua dokumentasi yang diperlukan, termasuk izin bangunan, izin penggunaan lahan, dan deklarasi proyek. Juga disarankan untuk memeriksa apakah dia termasuk dalam daftar potensi kebangkrutan, yang secara teratur diterbitkan oleh banyak situs web layanan publik.
Keuntungan membeli apartemen saat penugasan
Selain membayar biaya perumahan, pembeli selama penyelesaian perjanjian penugasan praktis tidak menanggung biaya apa pun, kecuali 350 rubel, yang merupakan bagian dari sedikit biaya negara. Sebaliknya, penjual juga diharuskan membayar pajak sebesar 13% dari nilai apartemen, karena diyakini sehubungan dengan operasi semacam itu ia menerima keuntungan finansial.
Hal pertama yang perlu Anda ketahui saat menugaskan apartemen di gedung baru dalam banyak hal adalah transaksi aman yang sama dengan membelinya langsung dari pengembang. Untuk penyelesaiannya yang positif, cukup mengikuti prosedur dan rekomendasi yang diatur secara pasti oleh undang-undang.
Keuntungan terbesar selama pelaksanaan perjanjian penugasan adalah kesempatan untuk membeli apartemen yang hampir jadi dengan harga lebih murah daripada di pasar sekunder. Perjanjian Penugasan adalah opsi yang paling cocok untuk orang-orang yang tidak ingin menunggu sepanjang waktu, dari menggali lubang hingga pengiriman, dan pada saat yang sama tidak ingin membayar lebih untuk real estat.
Dari segi investasi, membeli rumah berdasarkan penugasan juga menguntungkan. Setelah bangunan dioperasikan, secara otomatis akan masuk ke kategori real estat sekunder dan kenaikan harga, setelah itu dapat dijual kembali. Tentunya selisih biaya tidak akan sebesar pada kasus apartemen pada tahap awal pembangunan, namun di sisi lain biaya waktu akan lebih sedikit.
Kelebihan lain dari penugasan adalah kesempatan untuk membeli opsi yang disajikan dalam jumlah terbatas. Misalnya, di rumah-rumah dengan tata letak yang khas atau dekat dengannya, apartemen empat kamar tidak begitu umum, dan jika dirancang, maka dalam jumlah yang sangat kecil. Biasanya mereka langsung dibeli oleh investor, jadi satu-satunya pilihan untuk membeli apartemen yang diinginkan adalah mencoba membelinya berdasarkan perjanjian pengalihan.
Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/stoit-li-pokupat-kvartiru-po-pereustupke-v-chem-riski-dlya-pokupatelya/