Apartemen dibeli dalam dua situasi: perumahan untuk diri mereka sendiri atau sebagai sumber investasi. Di antara mereka yang membeli untuk diri sendiri, ada kecenderungan penurunan daya beli akibat pandemi dan pelemahan ekonomi. Beberapa pembeli potensial beralih ke taktik menunggu. Secara positif, pertanyaan apakah layak membeli apartemen sekarang, hanya mereka yang sangat membutuhkan rumah yang menjawab. Nah, mereka yang berinvestasi selalu siap membeli. Mereka hanya tertarik pada perkiraan harga dan keuntungan yang diharapkan.
Apakah layak membeli apartemen di tahun 2022?
Mereka yang sangat khawatir apakah akan membeli apartemen pada tahun 2022 harus memperhitungkan bahwa harga rumah di Rusia pada kuartal pertama tahun 2022 naik 18,78% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Ini merupakan peningkatan yang cukup tajam jika kita bandingkan dengan perbedaan dinamika triwulan pertama dan kedua tahun 2021. Itu hanya sebesar 5,23%.
Padahal, secara nominal, harga apartemen melonjak 32% dalam setahun. Mereka terkena dampak inflasi yang mencapai rekor tertinggi. Di Moskow, harga real estat naik 20,4% YoY. Selama 15 tahun terakhir, ini adalah angka terbesar kedua.
Sedangkan pada periode sebelumnya, antara tahun 2011 hingga 2019 harga mengalami penurunan. Oleh karena itu, pendapat para ahli tentang apakah menguntungkan membeli real estat sekarang sangat hati-hati.
Masalah perumahan dan fitur-fiturnya
Pasar real estat 2020-2022 cukup dinamis. Pada tahun 2020, pandemi memaksa pemilik apartemen untuk mempertimbangkan kembali sikap mereka terhadap rumahnya sendiri. Sebelumnya, keluarga berkumpul hanya pada malam hari untuk makan malam dan bersantai. Isolasi dan karantina “menuntut” untuk melengkapi tempat bekerja dan belajar bagi setiap anggota keluarga dari rumah. Apartemen satu kamar terlalu tidak nyaman. Keinginan untuk memperbaiki kondisi kehidupan juga mempengaruhi pemilik apartemen dua kamar. Jawaban atas pertanyaan apakah layak membeli apartemen sekarang menjadi sangat positif.
Permintaan langsung meningkat. Yang terpenting, ada yang ingin membeli apartemen baru, setelah menjual apartemen sebelumnya. Menurut survei agen real estat, angkanya adalah 64% dari jumlah total ketidakpuasan dengan kondisi perumahan.
Tren daerah
Apa yang terjadi dengan pasar real estate di daerah? Tren kenaikan harga tidak merata. Yang terpenting, harga naik di Moskow, Wilayah Krasnodar, dan kota-kota pesisir di wilayah selatan. Orang-orang yang tidak “terikat” dengan proses produksi mulai berpindah ke sana. Ini adalah spesialis IT dari berbagai arah, desainer, staf toko online.
Permintaan jatuh di daerah terbelakang. Menurunnya pendapatan masyarakat menurunkan daya beli penduduk. Di Rusia Tengah, harga tumbuh 7-11% lebih lambat daripada di Wilayah Krasnodar dan Krimea.
Pada 2020-2021, pemerintah mencoba meningkatkan permintaan perumahan dengan mengurangi biaya hipotek, yang menyebabkan pasar relatif stabil. Namun, pada awal tahun 2022, Bank Sentral menaikkan suku bunga acuan sebanyak 2 kali. Pasar dibekukan. Jumlah pembeli berkurang. Menjadi tidak menguntungkan untuk membeli real estat sekarang.
Pada paruh kedua tahun 2022, suku bunga utama diturunkan menjadi 14%. Menurut perkiraan pemerintah, itu akan terus disesuaikan ke bawah. Oleh karena itu, terlepas dari kenyataan bahwa membeli apartemen sekarang lebih menguntungkan daripada di awal tahun, pembeli tetap bersikap menunggu dan melihat.
Pasar real estat utama
Apa yang terjadi dengan real estate di pasar primer? Perubahan suku bunga utama berarti peningkatan yang signifikan dalam biaya pinjaman hipotek untuk pembeli akhir. Oleh karena itu, permintaan apartemen di KPR turun tajam.
Kecenderungan lain terkait dengan keraguan pembeli terhadap perusahaan konstruksi. Beberapa dari mereka mengalami kesulitan keuangan karena kenaikan harga atau kesulitan dalam pembelian dan pengiriman material. Membeli apartemen pada tahap konstruksi untuk pembeli dapat berubah menjadi konstruksi jangka panjang. Jika ini terjadi, prospeknya tidak jelas. Karenanya, calon pembeli tidak terburu-buru. Situasi tersebut memaksa Rusia untuk meninggalkan pembelian selama fase konstruksi. Saat memutuskan apakah akan membeli apartemen sekarang, orang menjawab «ya» jika mereka membeli secara tunai dan di rumah yang dioperasikan 1-2 tahun yang lalu.
Jika pembeli adalah seorang investor, maka tidak begitu penting baginya apa yang terjadi sekarang di pasar real estat. Apakah akan membeli apartemen sekarang atau tidak bergantung pada peluang untuk menginvestasikan uang secara menguntungkan. Sejak awal tahun 2022, jumlah peluang investasi telah berubah:
- memperkenalkan larangan pembelian saham perusahaan asing;
- ketidakmungkinan membuka simpanan mata uang asing menjadi relevan.
Beberapa perusahaan besar Rusia menolak membayar dividen berdasarkan hasil tahun 2021. Jadi, membeli apartemen ternyata menjadi salah satu dari sedikit cara untuk menginvestasikan uang. Ketika situasi pertukaran berubah, investor akan dapat menjual apartemen dan mentransfer dana ke arah lain. Oleh karena itu, calon investor yakin bahwa membeli apartemen sekarang layak dilakukan.
Pasar perumahan sekunder
Apakah layak membeli rumah sekarang ketika datang ke pasar perumahan sekunder? Semuanya stabil di sini. Harga pasar sekunder tumbuh seperti di pasar primer, tetapi pada saat mengambil pinjaman hipotek tidak menguntungkan, penjual real estat sekunder menemukan diri mereka dalam kondisi yang tidak menguntungkan. Mereka tidak mau menurunkan harga.
Namun, jumlah penawaran melebihi jumlah pembeli. Oleh karena itu, harga pasar harus turun. Mengingat penolakan pembeli untuk membeli primer, penjual mencoba menaikkan harga, bukan menurunkan. Penjualan bergerak lambat. Para ahli memperkirakan penurunan harga di pasar sekunder pada level 5-7%, tetapi ini akan memakan waktu sekitar satu tahun. Jika Anda bertanya-tanya apakah layak membeli penjualan kembali sekarang di tahun 2022, jawabannya adalah tidak.
Negara real estate dan tren
Tren terpisah adalah kenaikan harga rumah pedesaan. Dekat dengan alam memiliki efek positif pada kesejahteraan dan dianggap bermanfaat bagi anak-anak dan orang tua. Pertumbuhan dimulai pada awal pandemi. Sekarang dinamika pertumbuhan biaya rumah pedesaan berada di depan harga apartemen sebesar 8,1%. Apakah akan membeli real estat pinggiran kota pada tahun 2022 atau menunggu tergantung pada situasi keuangan pembeli. Tetapi masuk akal untuk membeli sekarang, mengingat harga bahan bangunan yang terus meningkat. Dan ini terlepas dari kenyataan bahwa pasar rumah pedesaan telah mencapai keseimbangan penawaran dan permintaan.
Apa yang lebih menguntungkan untuk dibeli — primer atau sekunder
Pertanyaan apakah menguntungkan membeli real estat sekarang bukan satu-satunya yang menjadi perhatian pembeli. Setelah keputusan pembelian dibuat, orang mulai membandingkan opsi. Properti apa yang harus Anda beli sekarang? Investor lebih memilih primer. Apartemen semacam itu disimpan di puncak harga lebih lama dari perumahan sekunder.
Mereka yang membeli sendiri sebaiknya menghitung perkiraan biaya perbaikan sebelum memutuskan membeli yang dijual kembali murah. Aturan utamanya: jika harga perbaikan melebihi 30% dari harga apartemen, lebih baik menolak pembelian. Anda tidak akan dapat mengembalikan dana yang diinvestasikan jika Anda memutuskan untuk menjual apartemen semacam itu. Pengecualiannya adalah apartemen di gedung-gedung yang memiliki makna sejarah. Di sana, perbaikan meningkatkan biaya keseluruhan, tetapi ada pembeli dengan harga berapa pun.
Tren harga di Moskow
Dampak utama pada harga di Moskow pada tahun 2022 adalah penurunan permintaan secara umum dan berakhirnya dukungan untuk hipotek preferensial di beberapa bank. Karena harga akan naik, permintaan tidak akan naik. Beberapa ahli menunjukkan bahwa pendapatan penduduk tidak tumbuh selama beberapa tahun. Ini adalah pencegah yang paling penting untuk kenaikan harga.
Harga di Sochi
Sochi adalah kota resor dan ibu kota «liburan» Rusia. Di sini kenaikan harga melebihi kenaikan harga apartemen Moskow. Sochi-lah yang memberikan indikator pertumbuhan harga sebesar 32%. Pada saat yang sama, volume pasokan di gedung-gedung baru Sochi telah berkurang sepertiganya, yang juga berkontribusi pada kenaikan biaya. Di tahun mendatang, situasi apartemen di sini tidak akan berubah.
Fitur program hipotek
Jika pembeli memutuskan bahwa real estat layak dibeli, tetapi dia tidak memiliki cukup dana, maka dia melanjutkan ke analisis program hipotek. Karakteristik utama mereka:
- Pembayaran awal — 15%. Di sini disarankan untuk mempertimbangkan hal-hal berikut: semakin tinggi uang muka, semakin rendah tingkat bunga dan semakin sedikit uang yang dibayar lebih oleh pembeli sebagai bunga untuk penggunaan pinjaman. Dimungkinkan untuk menemukan hipotek tanpa uang muka, tetapi tidak menguntungkan dalam hal jumlah akhir.
- Tingkat bunga sekitar 9%. Tingkat bunga dihitung secara individual untuk setiap pembeli. Semakin tinggi solvabilitas Anda, semakin rendah suku bunga yang siap ditawarkan bank.
- Jumlah pinjaman maksimum adalah 6-12 juta rubel. Di Moskow dan St. Petersburg lebih tinggi, di daerah lebih rendah. Jumlah pinjaman yang disetujui tergantung pada jangka waktu pinjaman dan bagaimana bank menilai solvabilitas klien.
Dari penerapan semua parameter ini ke situasi tertentu, tergantung pada seberapa menguntungkan membeli real estat sekarang. Pinjaman masih dapat diberikan untuk pembelian gedung baru, perumahan sekunder atau rumah pribadi.
Inovasi KPR tahun 2022
Inovasi menyentuh hipotek untuk spesialis IT. Negara menawarkan mereka kondisi yang lebih menguntungkan:
- tingkat hipotek — 5%;
- peningkatan jumlah pinjaman maksimum di modal hingga 18 juta rubel. dan di daerah hingga 9 juta rubel.
Pada saat yang sama, kondisi berikut diajukan untuk calon peminjam:
- usia — dari 22 hingga 45 tahun;
- gaji — setidaknya 150 ribu rubel. per bulan;
- pemberi kerja peminjam harus diakreditasi oleh Kementerian Pembangunan Digital.
Apakah layak menjual rumah?
Orang-orang dengan uang di tangan dan mereka yang memiliki masalah membeli rumah yang paling mendesak akan membeli dalam situasi ekonomi apa pun. Mereka tidak mempertanyakan kelayakan membeli apartemen di tahun 2022. Calon penjual tertarik dengan pertanyaan apakah layak menjual real estat pada tahun 2022 atau layak untuk ditunggu.
Prakiraan para ahli untuk penjual real estat sekunder mengecewakan. Harga akan turun, jadi disarankan untuk menjual apartemen sekarang. Jika uang tidak dibutuhkan, dan tidak ada pemahaman yang jelas tentang di mana harus menginvestasikannya, masuk akal untuk menyewa apartemen. Segmen tenant tumbuh sejak awal tahun. Jadi Anda menunggu situasi yang tidak stabil dan menjual apartemen saat pasar stabil.
Jenis real estat apa yang diminati: perumahan atau komersial
Sebelum pandemi, orang berusaha membeli rumah yang lebih murah. Mereka memilih area tidur, membeli apartemen studio daripada odnushki, karena lebih murah. Sekarang situasinya telah berubah dan preferensi diberikan pada fasilitas. Diantaranya adalah infrastruktur yang nyaman, pertokoan dan sekolah dalam jarak berjalan kaki, serta fasilitas dalam ruangan. Lebih banyak kamar, dapur lebih cerah dan lebih luas, apartemen dengan jendela menghadap ke timur atau barat. Penjual real estat dengan karakteristik yang tercantum berada dalam kondisi yang lebih baik daripada yang lain.
Selain itu, hingga tahun 2021, investor lebih memilih perumahan komersial yang disewakan sebagai perkantoran. Setelah pandemi, situasinya berubah. Permintaan akan real estat perumahan telah meningkat. Pada tahun 2022, permintaan real estat perumahan dan komersial untuk tujuan investasi berada pada level yang sama. Banyak organisasi komersial telah kembali ke pekerjaan kantor paruh waktu atau penuh waktu untuk karyawan mereka.
Rosreestr di pasar real estat pada tahun 2022
Jika kita menganalisis keadaan pasar real estat menurut data yang dipublikasikan oleh Rosreestr, maka situasi pasca pandemi menjadi stabil di tahun 2021 dan terus stabil. Jadi pada tahun 2020, 24,6 ribu kontrak untuk pembelian real estat perumahan dan 8,7 ribu kontrak untuk pembelian real estat komersial telah didaftarkan di Rosreestr. Pada tahun 2021 jumlahnya masing-masing 35,9 ribu dan 18,8 ribu, dan pada tahun 202 — 36,4 ribu dan 18,7 ribu Oleh karena itu, pertanyaan apakah akan membeli apartemen sekarang atau menunggu adalah untuk penjual dan pembeli tidak bergantung pada tren pasar, tetapi tentang urgensi penyelesaian masalah perumahan.
Sumber: https://qayli.com/journal/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-2022-godu-prognozy-i-dinamika-rosta-cen/