Apakah layak membeli apartemen di Moskow sekarang?


Biaya apartemen di Moskow pada tahun 2022 telah mengalami beberapa perubahan, meski tidak terlalu signifikan. Permintaan yang meningkat di awal tahun, memuncak di bulan Maret, mulai menurun tajam sebulan kemudian. Calon pembeli membeku dalam keragu-raguan, tidak tahu bagaimana membuang tabungan dengan benar sehubungan dengan kenaikan tajam suku bunga hipotek utama. Segera situasi menjadi stabil, dan, ternyata, intensitas maksimum krisis tidak mempengaruhi pasar real estat ibu kota sebanyak yang dikhawatirkan.

Apakah menguntungkan untuk membeli apartemen di Moskow sekarang — sebuah pertanyaan yang mengkhawatirkan banyak orang biasa, yang pinjaman perumahan telah tersedia kembali, dan harga rumah berjanji untuk tetap pada tingkat yang sama.

Perubahan apa yang terjadi di pasar real estat?

Sebelum memutuskan apakah akan membeli real estat di Moskow sekarang, Anda perlu mencari tahu perubahan apa yang telah terjadi di sektor ekonomi ini, dan apa dinamika perkembangan selanjutnya. Di antara alasan utama yang menyebabkan kenaikan suku bunga utama oleh Bank Sentral, penurunan tajam nilai tukar rubel dan depresiasi beberapa instrumen pasar saham penting paling sering dikutip.

Pada musim semi 2022, tarif dasar ditetapkan sebesar 20%. Secara harfiah keesokan harinya, semua bank terbesar di negara itu juga menaikkan suku bunganya, beberapa di antaranya mencapai 22-23% per tahun. Karena alasan ini, perdagangan real estat hampir sepenuhnya berhenti.

Bagi banyak pembeli, membeli rumah secara kredit jauh lebih menguntungkan daripada penyelesaian satu kali. Kenaikan harga yang tajam untuk sebagian besar dari mereka telah membuat pembelian menjadi tugas yang berat, bahkan dengan penghematan yang signifikan. Karena hipotek paling sering digunakan pada saat membeli rumah utama, sementara harga rumah tersebut sebagian besar tetap tidak berubah, tingkat hipotek yang tinggi membuat biayanya jauh lebih tinggi. Kami dapat dengan aman menyimpulkan bahwa kenaikan suku bunga utamalah yang menyebabkan penurunan tajam dalam permintaan real estat.

Tak lama setelah stabilisasi nilai tukar, Bank Sentral memutuskan untuk menurunkan nilai tukar, pertama menjadi 14%, dan kemudian menjadi 9,5%. Baik tingkat hipotek dan bunga deposito bank terkait erat dengannya. Jika Anda tidak memperhitungkan saham dari perusahaan konstruksi atau kemampuan untuk membeli rumah dengan dukungan negara, jumlah bunga hipotek selalu bervariasi di sekitar suku bunga utama — ini adalah nilai fundamental.

Sampai saat ini, berbagai lembaga keuangan menyetujui pinjaman perumahan preferensial sebesar 9-12% per tahun. Kondisi lain untuk mendapatkannya tetap sama: pembayaran awal 10-15% dari nilai properti, dan jumlah maksimum pinjaman untuk Moskow adalah 12 juta rubel.

Dibandingkan dengan daerah lain, harga rumah di ibu kota telah naik rata-rata 13% sejak awal krisis, sedangkan di kota lain angkanya terkadang berkisar antara 25 hingga 30%. Yang terpenting, harga perumahan hemat kelas ekonomi dan kenyamanan telah naik, karena telah menempati posisi terdepan dalam hal permintaan selama beberapa tahun. Ada penjelasan sederhana untuk ini: apartemen kompak berkualitas tinggi dijual atau disewakan lebih cepat, itulah sebabnya real estat di Moskow sering dibeli untuk tujuan investasi.

Bangunan baru — pilihan investasi yang andal

Membeli rumah di Moskow sekarang menguntungkan, mungkin, hanya di gedung-gedung baru, dan intinya sama sekali bukan karena biayanya sering kali tetap pada tingkat yang sama. Banyak objek utama juga mengalami kenaikan harga, tetapi tidak terlalu signifikan. Keandalan bangunan baru mengacu pada kasus-kasus ketika, untuk menghemat uang, bangunan tersebut diperoleh pada salah satu tahap konstruksi, sebelum dipindahkan ke status real estat sekunder.

Sekilas, krisis yang sulit diprediksi jalannya karena banyaknya peristiwa yang terjadi di dunia ini dapat berdampak negatif terhadap pembangunan fasilitas hunian baru hingga berhenti. Faktanya, risiko seperti itu lebih rendah dari yang terlihat, karena perumahan yang sedang dibangun dilindungi oleh banyak faktor.

Pertama, Anda tidak perlu terlalu takut dengan kebangkrutan perusahaan konstruksi, karena mata uang utama pembiayaan mereka adalah rubel Rusia. Karena APBN tidak merasakan kekurangan mata uang nasional, tidak perlu khawatir akan terhentinya penerimaan. Yang juga sangat penting dalam hal perlindungan kebangkrutan adalah rekening escrow — potensi keuntungan pengembang jika pembangunan fasilitas dan komisioningnya dilakukan tepat waktu. Bahkan jika hal yang tidak terduga terjadi dan pekerjaan berhenti, pemegang bunga masih bisa mendapatkan uangnya kembali.

Juga bermanfaat bagi pengembang untuk mendukung proyek yang pekerjaan telah dimulai. Faktanya adalah bahwa bahkan sebelum tahap pertama konstruksi, mereka menginvestasikan banyak uang di dalamnya, yang darinya mereka berencana untuk mendapat untung nanti. Namun, agar dapat diterima secara penuh, konstruksi tersebut perlu dibawa ke kesimpulan logisnya.

Tidak mungkin untuk mengatakan dengan tepat kapan lebih baik membeli apartemen di Moskow: pada tahap awal konstruksi atau mendekati akhir. Dalam kasus pertama, dimungkinkan untuk menghemat uang, tetapi risiko penghentian pekerjaan akan lebih tinggi — tidak ada yang tahu sebelumnya berapa lama ketidakpastian dan bahaya kembali ke fase akut krisis akan berlangsung. Yang kedua, pembeli berisiko membayar lebih.

Perumahan di Moskow memiliki satu fitur yang tidak menyenangkan — biayanya tidak lebih dari sepertiga dari harga akhir, dan jumlah sisanya dianggap sebagai laba bersih. Anehnya, ketika suku bunga utama diturunkan, biaya real estat secara otomatis menurun. Ini memberi pengembang kesempatan untuk menarik pembeli dengan berbagai promosi dan diskon, sambil menerima penghasilan yang sama. Ini berarti bahwa saat ini ketakutan terpenting saat membeli rumah utama — kemungkinan membekukan konstruksi — tidak memiliki alasan yang baik dan mengancam pembeli tidak lebih dari pada waktu stabil.

Beli sekarang atau tunggu?

Apakah akan membeli apartemen di Moskow sekarang terserah setiap orang untuk memutuskan secara individual. Para ahli memperkirakan bahwa sekitar pertengahan musim gugur harga real estat akan turun. Ini diperlukan untuk menjual properti yang tidak terjual, banyak di antaranya akan dijual pada paruh pertama tahun ini, dan membebaskan pasar untuk yang baru.

Tidak ada gunanya mengandalkan penurunan biaya perumahan primer yang signifikan, karena tidak hanya rasio penawaran dan permintaan, tetapi juga banyak faktor lain yang berperan dalam pembentukannya. Misalnya, arus keluar tenaga kerja asing di industri konstruksi akan menciptakan lapangan kerja baru, namun pada saat yang sama, pengembang harus membayar upah yang lebih tinggi. Penting juga untuk memperhitungkan kesulitan dan gangguan logistik saat ini dan fakta penggunaan peralatan konstruksi asing.

Saat ini, daya tarik pasar primer terletak pada kenyataan bahwa ia memiliki beberapa opsi hipotek preferensial dengan dukungan negara. Jika pembeli memenuhi persyaratan salah satunya, dia akan dapat mengambil pinjaman perumahan dengan suku bunga yang lebih rendah.

Properti yang dijual kembali juga mengalami kenaikan harga, tetapi tidak sebanyak yang utama. Terlepas dari kenyataan bahwa kedua segmen pasar ini saling berhubungan erat, dan real estat baru terlibat dalam pembentukan harga yang lama, ada faktor penetapan harga lainnya. Peralihan real estat sekunder dan bergandengan tangan membutuhkan waktu yang jauh lebih sedikit, sehingga nilainya sangat dipengaruhi oleh keseimbangan penawaran dan permintaan.

Namun, jika saat membeli rumah ada akad pinjaman, itu yang dianggap lebih menguntungkan. Faktanya adalah bahwa opsi hipotek preferensial hanya berlaku untuk real estat yang sedang dibangun, dan untuk real estat yang sudah jadi, tingkat bunga yang lebih tinggi akan berlaku.

Namun demikian, pertanyaan apakah akan membeli apartemen di Moskow atau tidak dapat dijawab dengan tegas. Untuk ini, hanya diperlukan dana gratis untuk memilih opsi yang sesuai tanpa tergesa-gesa, yang berpotensi mendatangkan keuntungan di masa depan. Dibandingkan dengan instrumen pasar saham lainnya, real estat adalah yang paling stabil.

Untuk tujuan investasi, lebih baik tinggal di objek yang sudah jadi, layak huni. Jika awalnya direncanakan untuk membeli rumah dengan hipotek, sekaranglah waktu terbaik untuk ini — suku bunga rendah dan kesempatan untuk memanfaatkan program preferensial.

Situasinya sedikit lebih rumit dengan real estat komersial. Popularitasnya telah jatuh baik di kalangan pembeli maupun penyewa. Akibatnya, tarif sewa juga turun ke level minimum dan kemungkinan besar tidak akan kembali ke level sebelumnya dalam waktu dekat. Sebelum membeli benda-benda semacam itu, Anda harus memikirkan seberapa besar keuntungan dari menyewakannya, apakah mungkin untuk menyewakannya sama sekali, dan apakah lebih baik menunda akuisisi ini hingga nanti.

Haruskah saya menjual apartemen di Moskow?

Seperti yang telah disebutkan, memiliki real estat adalah aset dan potensi keuntungan. Saat ini, banyak pemilik ragu apakah masuk akal untuk menjual apartemen di Moskow, atau mungkin pantas untuk ditunggu. Dilema ini semakin mengkhawatirkan orang jika rumah tersebut dibeli khusus untuk tujuan dijual kembali selanjutnya.

Sedangkan untuk pasar sekunder, permintaan terbesar untuk real estat siap pakai diamati pada Februari-Maret, dan sudah pada April mulai menurun tajam. Akibatnya, banyak penjual menghapus iklan penjualan mereka, lebih memilih menunggu waktu yang lebih baik. Ini juga dibantu oleh lonjakan suku bunga hipotek, yang membuat sejumlah besar orang tidak mungkin membeli.

Konsekuensi dari proses ini adalah bahwa sekarang ada pasar yang terlalu jenuh dengan penawaran. Tentu saja, tidak semua pemilik kembali ke keputusan untuk menjual real estat, tetapi dengan latar belakang pertumbuhan permintaan yang lemah, jumlah penawaran masih tetap tinggi.

Masalah utama penjual, karena mereka mengambil sikap menunggu dan melihat, adalah pertanyaan tentang apa yang harus dilakukan dengan uang yang diterima dari penjualan, di mana menginvestasikannya? Saat ini, pasar real estat stabil, tidak dapat dikatakan tentang komponen pasar saham lainnya. Bahaya inflasi yang cepat masih berlanjut, sehingga banyak ahli menyarankan untuk menjual perumahan di Moskow di bawah kesepakatan alternatif, yaitu segera membeli real estat lain.

Namun, kesepakatan alternatif tidak mudah dan idealnya adalah tentang membeli properti kelas atas. Bagi banyak orang, peluang seperti itu terbatas, sehingga disarankan untuk tidak terburu-buru, tetapi mencoba menyewakan properti. Ini juga berguna karena uang yang diterima dari sewa dapat ditambahkan ke tabungan yang ada dan selanjutnya membuat kesepakatan alternatif yang sangat menguntungkan.

Asli diambil dari jurnal: https://qayli.com/journal/stoit-li-seychas-pokupat-kvartiru-v-moskve/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *