Apa yang menentukan biaya apartemen dan faktor apa yang mempengaruhinya


Kita tidak sering memikirkan berapa harga sebuah apartemen sampai ada kebutuhan untuk membeli atau menjual rumah. Berapa harga yang harus ditetapkan untuk apartemen Anda dan bagaimana mengetahui apakah properti yang Anda sukai sepadan dengan uang yang diminta? Kami akan mempertimbangkan ini dan pertanyaan lainnya secara rinci.

Pembelian: cara mengevaluasi apartemen yang dibeli

Ada tiga cara untuk mengevaluasi harga real estat secara objektif. Dia:

  • perbandingan penjualan;
  • pendekatan pendapatan;
  • pendekatan yang mahal.

Calon pembeli bisa menggunakan salah satunya. Siapa pun yang membeli apartemen untuk keuntungan komersial (dijual kembali, disewakan) menggunakan beberapa metode untuk memastikan kesimpulan awal benar.

Perbandingan Penjualan

Metode komparatif digunakan oleh penilai dan agen real estate. Bandingkan harga apartemen dengan karakteristik serupa dan dijual untuk jangka waktu yang sama. Idealnya, dalam 30 hari sebelumnya. Jumlah hari yang tepat diambil sesuai dengan tingkat aktivitas pasar. Jadi, di Moskow mereka bisa menggunakan analisis selama 15 hari. Di kota Rusia yang berpenduduk jarang, mereka dapat membutuhkan waktu satu, dua, atau bahkan tiga bulan untuk analisis.

Untuk mendapatkan perkiraan yang paling akurat, Anda perlu menganalisis apartemen yang cocok dengan apartemen yang ingin Anda jual atau beli.

Mirip seharusnya:

  • daerah;
  • jumlah ruangan;
  • tahun pembangunan rumah;
  • tingkat kerusakan interior (kabel, pipa);
  • ada atau tidak adanya pembangunan kembali;
  • fasilitas tambahan (pengawasan video, parkir bawah tanah, lapangan anak-anak dan olahraga di halaman, penyimpanan sepeda di pintu masuk).

pendekatan pendapatan

Metode penilaian kedua disebut pendekatan pendapatan. Properti dinilai berdasarkan berapa banyak pendapatan operasional yang dapat dihasilkannya. Katakanlah apartemen studio dan apartemen studio yang terletak di area yang sama akan memberikan pendapatan yang sama kepada pemiliknya jika disewakan. Tetapi pemilik menanggung biaya operasional. Setiap 1-2 tahun sekali, dia menghabiskan uang untuk perbaikan kosmetik, dan setiap 30 tahun sekali untuk perbaikan besar.

Untuk menilai apa yang membuat biaya perumahan dengan pendekatan ini, pertimbangkan sebuah contoh. Harga pembelian apartemen satu kamar di Moskow di kawasan perumahan di pinggiran kota untuk September 2022 adalah 9,5 juta rubel. (area — 36 sq.m). Sewa bulanan — 40 ribu rubel. (menurut numbeo.com). 480 ribu rubel akan diakumulasikan sepanjang tahun. Biaya operasional diperkirakan rata-rata 36% dari pendapatan tahunan. Dalam tugas kami, ini adalah 173 ribu rubel. Jadi penghasilannya akan menjadi 307 ribu rubel. Persentase hasil yang dihitung adalah:

307000 / 9500000=3,2%. Semakin tinggi potensi hasil dari menyewakan real estat, semakin cepat dibeli oleh mereka yang berinvestasi dengan tujuan mendapatkan keuntungan selanjutnya. Tetapi opsi dimungkinkan. Misalnya, seorang investor membeli apartemen dengan hasil rendah untuk meningkatkan nilainya — untuk melakukan perbaikan dan mengubah apartemen studio biasa menjadi apartemen kelas mewah.

Pendekatan biaya

Pendekatan biaya digunakan jika:

  • sulit menemukan properti untuk membandingkan penjualan;
  • Anda tidak berencana untuk menyewakannya di masa mendatang, jadi metode pendapatan juga tidak cocok untuk Anda.

Ide utama perhitungannya adalah membandingkan biaya membangun objek yang sama dari awal dan harga yang diinginkan. Diketahui bahwa jika membangun rumah dari awal menghabiskan biaya 9 juta rubel, kemungkinan besar Anda tidak akan membeli seharga 10 juta rubel. rumah yang sama, tetapi dibangun 5 tahun yang lalu. Orang-orang menggunakan aturan ini pada tingkat bawah sadar, bahkan tanpa menganalisis harga bahan bangunan dan elemen lain dari estimasi konstruksi, yang menjadi sandaran biaya perumahan. Oleh karena itu, pembeli tidak ingin membeli apartemen di Khrushchev, memahami berapa biaya perbaikannya.

Seperti yang Anda lihat, mereka yang bekerja dengan real estat secara profesional menggunakan metode penilaian yang berbeda. Tidak ada cara mudah untuk menggabungkan semuanya menjadi satu cara untuk menentukan «harga sebenarnya». Jika Anda seorang pembeli dan ingin memeriksa seberapa baik penjual menilai properti Anda, gunakan salah satu metode atau buat kombinasi beberapa metode Anda sendiri.

Menjual: Teknik Dasar

Tidak semua penjual mencoba mencari tahu bagaimana harga real estat terbentuk. Namun kebanyakan dari mereka yang berjualan berusaha memahami hal ini agar tidak menjual terlalu murah, dan juga agar tidak ditinggal pembeli jika ternyata biayanya terlalu tinggi.

Untuk penjual, pemasar telah mengembangkan dan menawarkan untuk menggunakan salah satu dari 3 strategi.

«Strategi 99»

Metode ini telah digunakan di semua jenis trading sejak tahun 1990-an. Itu tidak menganalisis terdiri dari apa biaya apartemen, tetapi memungkinkan Anda untuk memahami cara menetapkan harga dengan benar. Jika suatu barang berharga 10 rubel, maka nilainya ditunjukkan sebagai 9,9 rubel.

Penurunan seperti itu tidak memiliki signifikansi finansial yang besar baik bagi penjual maupun pembeli. Tetapi diyakini bahwa secara psikologis seseorang lebih cenderung membeli apartemen seharga 8,9 juta rubel daripada 9 juta rubel. Di tingkat bawah sadar, 8,9 juta rubel. dianggap sebagai «8» dan bukan sebagai «9». Terlepas dari kenyataan bahwa pembeli secara visual adalah orang dewasa, ia masih cenderung memuji dirinya sendiri «jauh di lubuk hati» karena telah membeli rumah yang diinginkan dengan harga lebih murah.

Langkah selanjutnya dalam Strategi 99 adalah menentukan kisaran harga yang tepat. Misalnya, dari 8,7 hingga 9,2. Pada tahap ini, lebih baik menggunakan metode komparatif untuk menentukan biaya. Anda dapat melihat iklan di kota. Pilih yang menjual apartemen yang identik dengan milik Anda dengan luas yang sama, jumlah kamar, renovasi serupa, dll. Bandingkan harga, tentukan rata-rata minimum, maksimum, dan aritmatika untuk sampel.

Anda juga dapat menggunakan layanan Yandex.Real Estate «Penilaian apartemen di alamat online». Masukkan alamat di kotak pencarian dan klik «Cari». Setelah itu, program akan menampilkan daftar semua iklan penjualan apartemen di gedung terpilih selama 5 tahun terakhir. Ini adalah apartemen yang dijual melalui Yandex.Real Estate. Daftar tersebut akan mencakup:

  • harga awal;
  • harga akhir;
  • tanggal publikasi dan tanggal penghapusan pengumuman;
  • jumlah hari yang ditampilkan.

Tidak semua, tetapi beberapa iklan bersifat interaktif. Anda dapat melihat foto-foto yang diposting pada saat penjualan dan deskripsinya. Deskripsi rumah itu sendiri juga tersedia untuk Anda. Ini termasuk tanggal konstruksi, jumlah lantai, deskripsi komunikasi. Setelah kisaran ditentukan, Anda dapat melanjutkan ke pembentukan daftar harga.

«Lakukan seperti orang lain» atau seruan untuk refleks yang dalam

Manusia adalah makhluk sosial. Mereka sama-sama tidak suka sendirian dan menonjol dari keramaian. Ini mudah dilihat pada sekawanan burung yang terbang ke pengumpan pada saat yang bersamaan.

Jika ada apartemen di pasaran dengan harga 8,2, 8,5 dan 9 juta rubel, maka dari yang melihatnya, apartemen dengan harga 8,5 juta rubel. akan membuka lebih dari 80% pembeli potensial. Pengumuman untuk 8,2 juta rubel. buka tidak lebih dari 20% orang. Nomor mereka sesuai dengan alamat IP yang melihat semua iklan. Oleh karena itu, jangan menetapkan harga di bawah batas bawah kisaran atau sama dengannya. Secara psikologis, pembeli menganggapnya sebagai «harga untuk orang miskin» dan dalam upaya untuk mengatakan «tidak, saya tidak seperti itu» memilih opsi tepat di atas batas bawah.

«Harga Kreatif»

Terkadang seorang wiraniaga berkreasi dengan Strategi 99 dan menuliskan harga berikut: 1787777 atau 7878000. Angka aneh menarik perhatian. Pelanggan bertanya-tanya mengapa orang tersebut memilih nomor ini. Anda akan 100% menarik perhatian dan iklan Anda akan dibuka. Tetapi agar seseorang ingin datang untuk melihat apartemen, urus foto yang benar. Mereka harus menimbulkan keinginan untuk tinggal di apartemen ini.

Harga yang tepat

Bertindak seperti penilai real estat.

Coba hitung berapa harga properti yang sama jika Anda membuatnya dari awal. Cara termudah adalah dengan melihat harga di gedung baru. Yang lebih rumit adalah memesan tindakan penilaian real estat. Tindakan tersebut merupakan komponen penting dari perjanjian hipotek. Untuk menyetujui pinjaman, bank tidak cukup mendengar harga pengembang. Peminjam memesan laporan penilaian real estat dari perusahaan penilai independen. Jika harga cocok, maka hipotek akan disetujui. Lakukan hal yang sama dan minta perkiraan. Atau Anda dapat mengevaluasi sendiri apartemennya, tetapi kemudian Anda harus menghabiskan waktu untuk mencari tahu apa yang digunakan dalam konstruksi (dari pelat beton hingga soket), dalam jumlah berapa dan berapa harganya. Tanpa pengetahuan khusus, ini sulit dilakukan, sehingga lebih nyaman untuk melakukan penilaian.

Faktor apa yang mempengaruhi harga apartemen

Dalam tindakannya, penilai juga mempertimbangkan faktor-faktor lain yang menjadi dasar nilai real estat:

  • distrik mikro;
  • tipe rumah;
  • jumlah lantai;
  • persimpangan jalan;
  • infrastruktur;
  • pemandangan dari jendela.

Distrik mikro

Lingkungan adalah salah satu faktor yang menentukan harga real estat. Apartemen di tengah jauh lebih mahal daripada apartemen di pinggiran — 2 kali lipat. Tetapi di sebagian besar kota, semua bangunan baru dibangun di pinggiran. Diantaranya adalah banyak apartemen kelas bisnis dan bahkan real estate VIP. Oleh karena itu, tidak semua apartemen di tengah lebih mahal daripada perumahan di pinggiran.

Keinginan masyarakat untuk membeli apartemen di pusat dulunya dikaitkan dengan infrastruktur yang berkembang dengan baik dan kedekatan semua lembaga administrasi. Sekarang interaksi dengan dana pensiun dan organisasi lain dilakukan melalui portal Layanan Negara, akun pribadi di situs web organisasi tersebut. Oleh karena itu, mereka yang akan membeli apartemen di tengah dengan markup 200% semakin kecil setiap tahunnya.

Tipe rumah

Jenis rumah mempengaruhi biaya. Yang termurah adalah rumah yang dibangun pada 1970-1980. Diantaranya adalah Khrushchev, Brezhnevka. Jika rumah itu dibangun pada pertengahan abad ke-20, maka harganya tetap rendah karena keausan langit-langit antar lantai, pasokan air, dan saluran pembuangan. Yang paling mahal adalah rumah bata dengan konstruksi modern.

jumlah lantai

Apartemen di lantai pertama dan terakhir lebih murah. Diyakini bahwa mereka lebih menderita karena hujan dan masalah dengan sistem drainase. Harganya bisa dikurangi 5-10%. Juga, penghuni lantai pertama mungkin menderita knalpot mobil, kebisingan jalanan, pemandangan yang tidak menyenangkan dari jendela. Biaya per meter persegi apartemen juga tergantung pada ini.

pertukaran transportasi

Biaya perumahan di kota tergantung pada seberapa mudah dan cepat Anda dapat pergi dari rumah ke tempat kerja. Untuk keluarga dengan anak-anak, taman kanak-kanak atau sekolah harus berada dalam jarak berjalan kaki. Orang tua perlu pergi ke toko, apotek, klinik. Namun, tidak mungkin untuk mengatakan dengan tepat seberapa besar kedekatan klinik mengubah harga. Ini adalah parameter subjektif.

Infrastruktur

Jika ada taman, toko di dekat rumah, maka penjual menyebut biaya lebih tinggi. Jika rumah dibangun di dekat pabrik atau tempat pembuangan sampah kota, maka harganya akan berkurang secara signifikan. Kisaran fluktuasi harga hingga 20%.

Mereka mengecek fasilitas infrastruktur menggunakan peta online. Jangan lupa bahwa «secara default» hanya sebagian dari objek yang ditampilkan di peta — toko dan sebagian besar kafe. Jika Anda tertarik dengan sekolah, cari «sekolah» dan klik buat rute dari rumah. Ikon akan muncul di peta di atas semua sekolah.

Rumah-rumah, di sebelahnya ada taman, tempat rekreasi, sangat diminati. Pandemi meningkatkan permintaan real estat pinggiran kota sebesar 23%, dan seiring dengan permintaan, harga pondok pinggiran kota mulai naik.

Lihat dari jendela

Apartemen dengan pemandangan kota yang indah lebih mahal daripada apartemen, yang hanya dapat melihat distrik mikro di sekitarnya. Salah satu agen real estat asing menganalisis penjualan mereka dan menyimpulkan bahwa orang bersedia membayar lebih untuk apartemen dengan pemandangan sungai, laut, atau pegunungan yang indah 23-25%. Kemudian kami menyaring semua premi lain yang menambah nilai properti untuk mengetahui dengan tepat berapa harga pemandangan dari jendela. Ternyata 1% per lantai, semua hal lain dianggap sama (di rumah yang sama menghadap ke sungai yang sama). Di saat yang sama, apartemen yang menghadap ke taman kota ternyata lebih mahal daripada apartemen yang menghadap ke sungai.

Bagaimana renovasi mempengaruhi nilai sebuah apartemen?

Perbaikan adalah parameter harga yang paling bermasalah. Dengan memperbarui jendela dan pipa, penjual ingin mengembalikan dana yang diinvestasikan di dalamnya. Namun, tingginya biaya bahan bangunan tidak memungkinkan hal ini. Karena itu, berhati-hatilah dengan perbaikan. Baik dibuat dari bahan yang murah sehingga harganya naik tidak lebih dari 25-30%, atau segera lakukan perbaikan berkualitas untuk meningkatkan apartemen ke kelas bisnis atau VIP.

Bagaimana risiko mempengaruhi harga?

Risiko dapat mengurangi harga sebesar 10-15%. Satu-satunya pertanyaan adalah apakah itu sepadan dengan risikonya. Lagi pula, jika ternyata apartemen tersebut terlibat dalam skema penipuan, pembeli akan kehilangan apartemen dan uangnya.

Situasi yang meningkatkan risiko bagi pembeli:

  1. Apartemen yang diwarisi tahun ini. Kemungkinan besar munculnya pelamar yang tidak diperhitungkan dalam surat wasiat, atau mereka yang ternyata tidak puas dengan hasilnya dan berencana untuk menuntut haknya melalui pengadilan.
  2. Apartemen yang dijual kembali beberapa kali selama 2 tahun berikutnya. Ini mungkin merupakan bagian dari skema penipuan di mana penjual pertama dalam rantai tersebut mengambil properti secara ilegal, misalnya dengan mencuri dokumen dari pemilik yang berada di luar negeri atau di rumah sakit dan tidak mengetahui bahwa propertinya telah dijual. Jika Anda bukan penipu, tetapi apartemen itu benar-benar dijual kembali beberapa bulan sebelum penjualan saat ini, maka bersiaplah untuk fakta bahwa calon pembeli akan menolak kesepakatan tersebut.
  3. Pemilik lansia. Kesepakatan itu dapat ditentang oleh kerabat, merujuk pada fakta bahwa wanita tua itu «bukan dirinya sendiri». Penjual disarankan untuk menyimpan dokumen dari klinik yang menyatakan bahwa pemiliknya dalam «pikiran dan ingatan yang waras», dan calon pembeli tidak boleh malu untuk meminta dokumen semacam itu.
  4. Anak di bawah umur. Jika menurut dokumen tidak ada anak di apartemen, misalnya penjual terdaftar sendiri, dan terlihat dari tempat tinggal anak di apartemen, maka lebih mudah juga menolak transaksi. Agar tidak mengalokasikan bagian di apartemen baru untuk anak-anak atau tidak menghubungi izin otoritas perwalian, beberapa orang menghapus anak di bawah umur dari pendaftaran sebelum menjual dan mendaftarkannya di perumahan lain (dengan kakek-nenek). Seorang anak yang haknya dilanggar dapat menggugat transaksi tersebut di pengadilan dan menuntut bagian apartemen sebagai orang dewasa. Menurut undang-undang, kasus semacam itu tidak memiliki undang-undang pembatasan.

Memeriksa kemurnian hukum apartemen akan membantu pembeli memperhitungkan semua risikonya. Jika mereka mengajukan hipotek, maka alih-alih pembeli, saya memeriksa perumahan oleh pengacara bank. Namun, ketidaktahuan akan hukum bukanlah alasan. Oleh karena itu, pembeli sering beralih ke pengacara sendiri untuk memeriksa apartemen yang dipilih untuk dibeli.

Asli: https://qayli.com/journal/ot-chego-zavisit-stoimost-kvartiry-i-kakie-faktory-na-nee-vliyayut/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *