Apa yang dianggap sebagai bangunan baru untuk hipotek: fitur membeli real estat


Seringkali sulit untuk membeli apartemen di Rusia dengan uang Anda sendiri. Untuk mengatasi masalah tersebut, real estat dibeli secara kredit, atau lebih tepatnya dengan hipotek. Apa sebenarnya bangunan baru dalam hal hipotek dan dokumen apa yang dibutuhkan, perlu dipertimbangkan lebih detail.

Konsep gedung baru

Konsep sehari-hari dan legal dari bangunan baru tidak sesuai:

  1. Dari sudut pandang pembeli biasa, apartemen di gedung baru adalah apartemen yang belum pernah ditinggali sebelumnya.
  2. Dari sudut pandang makelar, gedung baru adalah gedung yang dibangun oleh perusahaan konstruksi dan sekarang menjual apartemen di dalamnya tanpa perantara — dari pengembang langsung ke pembeli.
  3. Pengembang percaya bahwa bangunan baru adalah objek di mana lebih dari 50% perumahan baru dibangun.

Tidak ada satu pun tindakan normatif yang menentukan apartemen mana yang dianggap sebagai bangunan baru. Oleh karena itu, Anda dapat mengetahui apa arti bangunan baru untuk hipotek hanya dari persyaratan perumahan yang diajukan oleh bank. Ini mungkin bangunan yang sedang dibangun, perumahan yang ditugaskan tahun ini, atau apartemen yang dijual oleh pengembang badan hukum, terlepas dari tanggal pengoperasian rumah tersebut.

Apa itu hipotek di gedung baru

Hipotek adalah salah satu jenis pinjaman. Mengacu pada pinjaman yang dijamin, karena jaminannya adalah apartemen yang digadaikan. Ketentuan program hipotek dikembangkan oleh bank.

Selain itu, pembeli dihadapkan pada kenyataan bahwa perusahaan konstruksi menawarkan hipotek untuk apartemen di gedung baru. Artinya, pengembang memiliki perjanjian kemitraan dengan bank untuk mengeluarkan pinjaman untuk real estat. Apa yang perlu Anda ketahui tentang apartemen di gedung baru di bawah program hipotek bersama adalah bahwa kondisinya berbeda dengan bank. Kondisi tersebut meliputi:

  • tidak ada uang muka;
  • suku bunga yang lebih rendah dibandingkan dengan rata-rata pasar;
  • keterlambatan pembayaran uang muka.

Hipotek untuk perumahan di gedung baru dari pengembang menguntungkan. Misalnya, bank menawarkan tingkat bunga 8-9%, dan berdasarkan ketentuan program afiliasi, tarif tersebut akan menjadi 6-7%. Tetapi ketentuan preferensial hanya berlaku untuk apartemen pengembang tertentu. Untuk membeli rumah lain, Anda harus menghubungi bank.

Perusahaan konstruksi juga menawarkan apartemen dengan cicilan. Pembeli tidak segera membayar jumlah tersebut, tetapi dengan cicilan yang sama selama 1-2 tahun. Dalam hal ini, pembeli tidak menghubungi bank dan menyimpan bunga yang harus dibayar untuk penggunaan dana kredit.

Pro dan kontra hipotek dari pengembang

85% real estat Rusia di gedung bertingkat yang sedang dibangun dijual pada tahap konstruksi. Dalam hipotek untuk gedung baru, pengembang menawarkan:

  • uang muka kecil (misalnya, 5%, bukan 10-15% dalam hipotek standar);
  • diizinkan untuk mengambil liburan hipotek berdasarkan ketentuan kontrak.

Tapi ada juga kerugiannya. Dengan demikian, program pengembang tidak digabungkan dengan program negara preferensial. Sajikan program negara preferensial hanya bank yang disetujui secara khusus. Oleh karena itu, pembeli harus memilih antara program yang menarik dari pengembang dan hipotek preferensial negara.

Fitur hipotek dari bank

Semua real estat dari pengembang dianggap sebagai bangunan baru untuk hipotek bank. Oleh karena itu, kondisinya bergantung pada solvabilitas klien, dan bukan pada saat gedung bertingkat itu dibangun.

Penawaran perbankan bervariasi:

  • jumlah total yang siap dipinjamkan bank kepada peminjam;
  • suku bunga hipotek;
  • jangka waktu pinjaman.

Tidak sulit untuk memilih di antara bank-bank yang suku bunganya lebih rendah. Namun biasanya kebanyakan bank menetapkan tarif yang hampir sama. Oleh karena itu, perlu diperhatikan, selain minat, pada program negara preferensial. Dan baca juga ketentuannya dengan lebih cermat untuk memahami bank mana yang menawarkan yang terbaik.

Cara membeli apartemen di gedung baru dengan hipotek

Di real estat, untuk pendaftaran gedung baru di hipotek, Anda perlu membuat perjanjian. Hingga 2019, ini adalah perjanjian penyertaan modal (DDU). Menurut DDU, pemegang saham membayar apartemen tersebut pada tahap konstruksi. Dia tidak dapat mengambil kepemilikan apartemen sampai pembangunannya selesai, tetapi dia dapat menjualnya berdasarkan perjanjian pengalihan.

Pada 2019, banyak rumah bermasalah muncul di Rusia. Pemegang saham menyumbangkan uang, tetapi perusahaan konstruksi menunda konstruksi atau menyatakan diri bangkrut. Orang-orang kehilangan tempat tinggal dan tanpa uang. Oleh karena itu, sesuai aturan yang berlaku sejak 2019, hanya perusahaan konstruksi yang telah membangun lebih dari 30% volume proyek real estat yang dapat membuat perjanjian DDU.

Skema baru untuk membeli rumah di rumah yang sedang dibangun menggunakan rekening escrow. Pembeli dan pengembang mengadakan perjanjian pembiayaan proyek. Uang yang disimpan masuk ke rekening bank khusus. Pengembang akan mengambilnya dari sana hanya setelah dia mengoperasikan rumah dan mengatur pemindahan apartemen ke penghuni. Dalam kondisi baru, pembeli menjadi pihak yang lebih aman dalam transaksi saat melakukan pembelian dan hipotek di gedung baru. Jika rumah tidak selesai, negara akan mengembalikan seluruh jumlah di rekening escrow, dan pembeli akan dapat membayar kembali pinjaman yang diambil dari bank.

Bentuk perjanjian hipotek atau syarat-syaratnya tidak mengubah apakah apartemen yang sudah selesai dibeli atau yang sedang dibangun. Satu-satunya perbedaan adalah bahwa alih-alih hipotek atas apartemen, hak klaim dikeluarkan. Setelah konstruksi selesai, pengembang akan menandatangani akta penerimaan dan pemindahan apartemen, pembeli akan mendaftarkannya sebagai properti, dan bank akan menerbitkannya sebagai gadai.

Langkah-langkah yang harus diikuti saat mengajukan hipotek:

  1. Biasakan diri Anda dengan penawaran bank. Baca ketentuannya dengan cermat. Pilih penawaran yang paling sesuai. Untuk melakukan ini, gunakan kalkulator bank untuk menghitung hipotek. Setiap bank memiliki rumus perhitungannya masing-masing. Oleh karena itu, disarankan untuk menggunakan kalkulator di situs web bank untuk mendapatkan gambaran akurat tentang jumlah pembayaran bulanan dan jumlah yang harus dibayar kembali.
  2. Lihat daftar dokumen yang diperlukan. Kumpulkan mereka. Daftar tersebut mencakup sertifikat dari tempat kerja yang mengonfirmasi pendapatan, paspor, dan SNILS.
  3. Ajukan pinjaman bank. Kebanyakan orang melamar secara online.
  4. Tunggu persetujuan bank.
  5. Pilih properti yang memenuhi persyaratan perbankan. Diskusikan pembelian rumah secara kredit dengan pengembang dan ambil draf perjanjian darinya.
  6. Negosiasikan kesepakatan dengan bank.
  7. Daftarkan transaksi di Rosreestr.
  8. Lakukan pembayaran awal ke akun pengembang. Bank juga akan mentransfer uang ke pengembang, sesuai dengan ketentuan kontrak.
  9. Setelah konstruksi selesai, tanda tangani sertifikat penerimaan apartemen dan daftarkan tindakan tersebut ke Rosreestr. Dapatkan ekstrak dari EDRN. Ini adalah dokumen yang menegaskan hak kepemilikan.

Bagaimana cara mengurangi jumlah yang harus dibayar

Ada 3 cara utama untuk mengurangi jumlah yang harus Anda bayarkan ke bank untuk hipotek. Semuanya terkait dengan ketentuan pinjaman:

  1. Jumlah uang muka. Semakin besar jumlah yang bersedia dibayar peminjam sebagai uang muka, semakin rendah tingkat bunga dan semakin kecil jumlah yang akan dia bayarkan sebagai bunga.
  2. Jumlah pembayar. Biasanya, hipotek dikeluarkan hanya untuk salah satu pasangan. Tapi hukum tidak melarang mengambil co-peminjam. Mereka bisa menjadi pasangan atau orang tua jika pinjaman dikeluarkan oleh keluarga muda. Akibatnya, risiko tidak terbayarnya dana kredit berkurang, dan solvabilitas meningkat. Dalam kondisi seperti itu, bank dapat menawarkan suku bunga dan persyaratan pinjaman yang lebih menguntungkan.
  3. Jumlah kredit. Dianjurkan untuk menghitung secara akurat berapa banyak uang yang Anda butuhkan sebelum membeli apartemen dan mengambil jumlah ini dengan tepat. Lebih baik membayar lebih sedikit di awal dalam bentuk uang muka, tetapi menghemat jumlah pinjaman untuk mengurangi jumlah yang harus dibayar bank untuk menggunakan dana kredit.
  4. Jangka waktu kredit. Terlepas dari kenyataan bahwa Anda dapat mengambil hipotek selama 10 tahun atau lebih, disarankan untuk menerbitkannya selama 3-5 tahun. Semakin pendek jangka waktunya, semakin rendah tingkat bunga yang bersedia ditawarkan bank.

Baca perjanjian hipotek dengan hati-hati. Tertarik dengan ukuran pembayaran dan cara mengurangi jumlah pada tahap memilih bank. Ini akan membantu Anda memilih penawaran yang benar-benar sesuai dengan minat Anda.

Baca artikel di majalah kami: https://qayli.com/journal/chto-schitaetsya-novostroykoy-dlya-ipoteki-osobennosti-pokupki-nedvijimosti/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *