Apa pasar real estat di Rusia

Real estat adalah properti yang terdiri dari tanah dan bangunan yang dibangun di atasnya, serta sumber daya lain yang tidak dapat dipindahkan. Pasar real estat adalah cabang ekonomi yang mencakup transaksi untuk pembelian dan penjualan, sewa bangunan dan struktur.

Konsep pasar real estat

Real estate dalam pengertian kebanyakan orang adalah apartemen di gedung apartemen atau rumah terpisah untuk keluarga yang terpisah. Oleh karena itu, definisi pasar real estat mencakup kategori real estat perumahan dan non-perumahan.

Kategori utama real estat perumahan:

  • Apartemen;
  • rumah Apartemen;
  • townhouse;
  • rumah koperasi;
  • rumah pribadi terpisah;
  • pondok;
  • vila.

Dimensi apartemen dan luasnya dijelaskan dalam meter dan meter persegi. Menentukan:

  • kawasan pemukiman dan bukan pemukiman;
  • dipanaskan dan tidak dipanaskan.

Real estat atau komersial non-perumahan — ini adalah bangunan yang dimiliki oleh badan hukum. Ini termasuk toko, pabrik, gedung bank, infrastruktur perkotaan — monumen, taman bermain, kios koran, dll.

Konsep dasar pasar real estat juga mencakup kategori penjual dan pembeli, penyewa dan pemilik. Hubungan antara mereka diatur oleh kontrak hukum perdata.

Fitur pasar real estat perumahan Rusia

Di Rusia, pasar real estat yang aktif mulai terbentuk di tahun 90-an. Pendorongnya adalah undang-undang «Tentang Properti di Uni Soviet». Ini memperkenalkan istilah «milik pribadi». Di Uni Soviet, apartemen milik negara. Seseorang menerima real estat, tinggal di dalamnya, dapat menukarnya dengan apartemen di kota lain, tetapi tidak dapat menjualnya untuk mendapatkan keuntungan, karena menurut undang-undang apartemen tersebut tetap menjadi milik negara. Privatisasi tahun 90-an menciptakan pasar real estat sebagai pasar jual beli apartemen.

Proses privatisasi adalah pengalihan milik negara ke tangan swasta secara cuma-cuma. Undang-undang terkait diadopsi pada Juli 1991 — No. 1541-1. Hingga saat ini, belum semua orang menggunakan hak memprivatisasi tempat tinggalnya di Rusia. Sekitar 30% apartemen yang dikeluarkan di Uni Soviet tetap tidak diprivatisasi.

Dengan demikian, pasar real estate menjadi salah satu hasil dari proses privatisasi. Seseorang yang telah menyelesaikan proses privatisasi memiliki hak untuk membuang properti — untuk menjual, menukar, menyumbangkan, mewariskan, menyewakan atau membuang. Tujuan dari pasar real estat adalah untuk membantu seseorang menggunakan hak hukumnya.

Fitur utama dari pasar real estat

Properti memiliki tiga karakteristik utama:

  1. Itu tidak bisa dipindahkan.
  2. Lokasi mempengaruhi nilai pasarnya. Harga dapat berfluktuasi, bergantung pada apa yang terjadi di pasar: permintaan tumbuh dengan pasokan rendah, atau sebaliknya, pasokan melebihi permintaan secara signifikan. Harga tersebut juga dipengaruhi oleh iklim, lingkungan di daerah tersebut, keterpencilan infrastruktur perkotaan bahkan tetangga yang bising.
  3. Dokumen yang mengonfirmasi kepemilikan pemilik dilampirkan pada objek. Real estat tunduk pada hak kepemilikan, penggunaan dan pembuangan, kontrol.

Subjek pasar real estat: masalah apa yang mereka sebutkan

Komponen pasar real estat berputar di sekitar interaksi dua entitas — penjual dan pembeli. Hubungan antara mereka diatur oleh kontrak penjualan.

Objek adalah apartemen dan nilainya. Ketika pembeli memikirkan harga, menurutnya penjual mengambil angka plafon rata-rata. Karena itu, dia melihat tugasnya bagaimana menurunkan harga. Orang dengan mudah setuju hanya dengan biaya dari pengembang, menyadari bahwa harga tersebut terdiri dari:

  • biaya bahan yang digunakan dalam konstruksi;
  • upah pekerja;
  • transfer pajak ke anggaran;
  • keuntungan yang diharapkan oleh perusahaan.

Pembeli mungkin tidak setuju dengan biayanya, tetapi secara teori ia memahami bahwa ini tidak akan memengaruhi pasar real estat dan pengembang.

Lebih sulit bagi penjual di pasar sekunder. Dia ingat berapa biaya perbaikan dan mencoba mendapatkan kembali setidaknya sebagian uangnya, tetapi terpaksa berdebat dengan calon pembeli. Apa yang harus dilakukan untuk masing-masing pihak dan bagaimana harga terbentuk, perlu dipertimbangkan lebih detail.

Apa yang penting untuk diketahui penjual dan pembeli

Penjual potensial disarankan untuk memasukkan item «analisis harga real estat serupa di area tersebut» dalam konsep pasar real estat perumahan. Anda dapat menentukan harga rata-rata penjualan yang diiklankan atau melakukan analisis nilai wajar. Jadi, Anda akan mengetahui seberapa banyak sebenarnya Anda bisa menjual apartemen. Jika perbaikan akan dikenakan biaya 25% dari biaya ini atau lebih, maka agen penjual merekomendasikan untuk mengabaikannya. Apartemen yang 1,5-2 kali lebih mahal dari rata-rata pasar akan sulit dijual.

Pasar real estat perumahan di suatu kabupaten/kota/wilayah Rusia dapat terdiri dari ratusan rumah. Tetapi hanya beberapa dari mereka yang dijual pada waktu tertentu. Pasokan sehubungan dengan permintaan menentukan apakah pasar real estat regional tertarik pada penjual atau pembeli. Saat rumah banyak, tapi pembeli sedikit, harga turun. Begitu pula sebaliknya: ketika penawaran sedikit, dan banyak yang ingin membeli, maka harga naik.

Pasar real estat Rusia pada awal 1990-an adalah wilayah dengan harga rendah. Kami membeli dan menjual sangat sedikit. Kebanyakan mereka yang pindah ke kota lain atau beremigrasi dari negara tersebut. Di paruh kedua tahun 90-an, apartemen di gedung baru muncul untuk dijual di kota-kota besar. Pada saat ini, pentingnya pasar real estat telah meningkat dan agen real estat muncul — perusahaan yang membantu warga menyelesaikan masalah perumahan mereka.

Dinamika perubahan harga real estat di Rusia pada tahun 90-an abad XX:

  • mulai tahun 1992-1993 dimulai dengan harga $400-600 per meter persegi;
  • 1994-1996 — harga naik 1,5 kali lipat — hingga $ 600-900:
  • 1996 dikenang karena harga maksimum per meter persegi — harganya meningkat 2 kali lipat dibandingkan harga aslinya.

Di masa depan, harga menjadi lebih rendah setiap tahun dan pada awal tahun 2000-an harga kembali ke level awal. Tetapi jika harga dalam dolar turun, maka harga dalam rubel terus naik karena perubahan nilai tukar dolar.

Harga real estat memperhitungkan dua faktor:

  • penilaian keadaan properti;
  • penjualan sebanding baru-baru ini.

Bagaimana harga rumah terbentuk

Ada sejumlah fitur yang dapat meningkatkan nilai sebuah apartemen. Satu keluarga mungkin menemukan lebih banyak nilai di apartemen mereka daripada yang lain, sehingga meningkatkan nilai penawaran. Di antara faktor-faktor ini:

  • pemandangan indah dari jendela;
  • udara bersih karena kurangnya perusahaan industri di daerah tersebut;
  • tidak adanya nyamuk dan lalat, karena jendelanya berlapis ganda atau karena «tidak mencapai lantai 9», di mana apartemen itu berada.

Oleh karena itu, selain agen penjual, penilai bekerja di Rusia. Mereka membantu menilai secara objektif kelebihan dan kekurangan apartemen yang Anda sukai.

Pengukuran nilai wajar dan fitur-fiturnya

Penilaian real estat dilakukan oleh penilai. Ini adalah spesialis yang layanannya dibutuhkan jika perumahan dibeli dengan hipotek. Penilai bertindak berdasarkan Undang-Undang Federal «Tentang Kegiatan Penilaian» No. 135-FZ tertanggal 29 Juli 1998. Ia harus:

  • menganalisis dokumen;
  • memilih metode penilaian;
  • menyiapkan berita acara resmi.

Misalnya, metode biaya melibatkan penghitungan biaya yang harus dikeluarkan jika hari ini diperlukan untuk mereproduksi salinan objek yang dinilai, berdasarkan harga bahan. Kemudian keausan diambil, mis. mengurangi biaya perumahan, dengan mempertimbangkan jumlah tahun operasi. Jadi Anda bisa mengevaluasi rumah atau apartemen. Untuk bangunan komersial, metode pendapatan digunakan, dengan mempertimbangkan kemungkinan pendapatan dari pengoperasian real estat, pajak, dan tingkat kapitalisasi objek serupa.

Analisis penjualan yang sebanding melibatkan membandingkan properti ini dengan properti serupa yang baru-baru ini dijual di area yang sama. Ini membantu spesialis memahami apakah harganya wajar dan sebanding dengan pasar saat ini. Apartemen dibandingkan dengan yang lain, di mana jumlah kamar, luas, jumlah lantai, usia, kondisi yang sama.

Jika Anda berencana untuk menjual apartemen, Anda dapat melakukan analisis serupa sendiri untuk memastikan bahwa harga di daerah Anda mendekati wajar. Untuk melakukan ini, Anda harus menghitung perkiraan perkiraan pembangunan apartemen yang disajikan untuk analisis.

Haruskah kita mengharapkan penurunan harga di pasar real estat pada tahun 2022

Jawaban yang benar adalah tidak. Dalam suatu krisis, pasar real estat membeku. Pelanggan menghilang lebih dulu. Hanya ada mereka yang perlu segera menyelesaikan masalah tersebut. Misalnya, mereka yang bepergian ke luar negeri. Dan di belakang mereka, penawaran dihapus oleh mereka yang apartemennya tidak diminati.

Kondisi yang diperlukan untuk menurunkan harga di pasar real estat adalah pengurangan biaya bahan atau penurunan biaya tenaga kerja. Tanpa ini, harga tidak akan turun.

Musim dan Harga Properti Rata-Rata: Cara Mengidentifikasi Tren

Jika calon pembeli mengambil harga jual 10 apartemen yang dijual di area yang diminatinya, dan menghitung rata-rata aritmatika darinya, ternyata separuh dari penawaran harganya lebih mahal daripada angka yang diterima, dan separuh lainnya — lebih sedikit. Realtors menawarkan untuk membandingkan harga rata-rata selama beberapa bulan untuk memahami tren pasar.

Tapi kita harus ingat bahwa pasar perumahan bergantung pada musim. Untuk apartemen di kota tepi laut, puncak harga adalah musim panas. Harga minimum mereka akan datang di musim dingin. Tren yang sama, tetapi kurang jelas, beroperasi di kota lain. Oleh karena itu, ambil perbandingan bukan tiga bulan berturut-turut dalam satu tahun, tetapi tiga bulan identik dalam tiga tahun berbeda: 2022, 2021, 2020.

Tren umum:

  1. Harga lebih tinggi di musim semi. Transaksi 2 kali lebih banyak daripada di musim panas. Orang-orang di semua negara paling aktif membeli apartemen di musim semi. Psikolog menghubungkan ini dengan kelelahan musim dingin dan keinginan untuk berubah.
  2. Selama musim panas, pasar real estat melambat. Ini ada hubungannya dengan musim liburan. Anak-anak menyelesaikan sekolah, bersiap untuk masuk atau liburan musim panas, dan orang tua tidak siap untuk membeli dan menjual real estat.
  3. Di musim gugur, jumlah transaksi real estat tumbuh lagi, tetapi tidak mencapai angka musim semi.
  4. Di musim dingin, jumlah penjualan kembali menurun.

Jika Anda seorang pembeli, maka Anda harus memperhatikan musim dengan harga lebih murah di daerah Anda. Misalnya, musim panas dan musim dingin. Jika penjual, pastikan untuk menggunakan manfaat musim semi.

Terlepas dari tren apa yang ada di pasar real estat, pada akhirnya jumlah uang yang diterima untuk sebuah apartemen akan ditentukan oleh kesepakatan antara penjual dan pembeli. Masing-masing pihak dapat memperdebatkan posisinya, tetapi kesepakatan biasanya merupakan hasil kompromi di masing-masing pihak. Baik penjual maupun pembeli perlu mengingat hal ini.

Artikel asli: https://qayli.com/journal/chto-takoe-rynok-nedvijimosti-v-rossii/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *