Dalam berbagai transaksi penjualan real estat, banyak risiko yang menunggu baik penjual maupun pembeli. Pada saat yang sama, masalah dapat terjadi pada setiap tahap transaksi, bahkan ketika para pihak tampaknya telah mencapai kesepakatan.
Penyelesaian tunai selama akuisisi real estat hanyalah salah satu tahapan berisiko dari proses penyelesaian kontrak. Mentransfer uang secara tunai telah lama dianggap sebagai metode berbahaya yang memberikan banyak peluang penipuan, sehingga pembeli dan penjual yang bertanggung jawab lebih memilih untuk mentransfer pembayaran, yang terkadang jumlahnya cukup besar, sebagai salah satu metode teraman.
Biasanya melibatkan pihak ketiga yang tidak berkepentingan — bank atau notaris — yang bertindak sebagai penjamin transparansi transaksi. Pembayaran dengan letter of credit bank juga termasuk dalam jumlah penyelesaian aman tersebut.
Apa itu surat kredit bank?
Menjual apartemen melalui letter of credit adalah salah satu opsi pembayaran tanpa uang tunai. Ini digunakan oleh para peserta dalam transaksi, yang diselesaikan untuk pertama kalinya, dan para pihak tidak yakin akan kejujuran niat masing-masing. Untuk mengatasi masalah ketidakpercayaan dalam proses pembayaran, pihak ketiga dilibatkan — dalam hal ini bank.
Untuk mentransfer uang dari pembeli ke penjual, yang disebut penerima dalam operasi dengan letter of credit, rekening khusus dibuka di bank pilihan pembeli, yang dirancang khusus untuk penyelesaian bersama berdasarkan transaksi saat ini. Pembeli mentransfer seluruh jumlah yang diminta kepadanya, setelah itu dana dibekukan di akun hingga transfer akhir kepemilikan.
Poin di atas sangat penting dalam hal keandalan jenis pembayaran ini. Faktanya adalah bahwa transaksi jual beli tidak dianggap terjadi hanya setelah penyetoran uang dan penandatanganan kontrak. Bahkan pada tahap ini, dapat dihentikan secara sepihak jika salah satu pihak berubah pikiran untuk membeli atau menjual real estat.
Beberapa jenis penipuan atau tindakan ilegal lainnya didasarkan pada hal ini. Penjual, setelah menerima uang tunai, terutama yang tidak dijamin dengan tanda terima atau dokumen lain, dapat dengan mudah menolak kewajiban lebih lanjut. Di pihak pembeli, pelanggaran tersebut dapat dinyatakan dalam uang kertas palsu dan penipuan lainnya.
Letter of credit bekerja secara berbeda saat menjual apartemen. Penjual bisa mendapatkan akses ke uang hanya jika dia memberikan sertifikat pendaftaran kepemilikan negara. Dokumen inilah, yang merupakan konfirmasi akhir dari perubahan pemilik objek penjualan, yang memungkinkannya mentransfer uang ke rekening giro miliknya sendiri.
Partisipasi dalam transaksi letter of credit mewajibkan para pihak untuk secara ketat mematuhi semua ketentuan perjanjian, serta mengikuti prosedur untuk mendaftarkan kepemilikan. Selain itu, bank membebankan biaya untuk layanan semacam ini — komisi sebesar 0,1 hingga 0,6% dari jumlah tersebut. Jika letter of credit digunakan secara permanen, misalnya, untuk transaksi hipotek, tarif tetap dapat diberikan padanya.
Surat kredit hipotek
Hipotek dengan letter of credit adalah prosedur penyelesaian yang sama dengan pembayaran reguler, hanya saja jumlah uang muka ditransfer ke penjual menggunakan letter of credit.
Dimungkinkan dan bahkan diinginkan untuk mengambil pinjaman hipotek dan membuka surat kredit di bank yang sama. Pertama, lebih mudah untuk menghindari kemungkinan kebingungan dalam transaksi antar bank, dan kedua, bank dapat secara signifikan mengurangi komisi atau sepenuhnya mengecualikannya dari ketentuan penggunaan rekening khusus tersebut.
Prosedur penyelesaian tagihan letter of credit pada saat pembelian, yang juga melibatkan perjanjian pinjaman, adalah sebagai berikut. Jumlah uang muka ditransfer ke letter of credit, yang diberitahukan bank kepada penjual. Setelah memberi mereka sertifikat pengalihan kepemilikan, yang paling sering merupakan ekstrak dari USRN, bank mentransfer jumlah yang hilang kepadanya. Setelah itu, pembeli menyelesaikan kewajibannya kepada penjual dan tetap hanya berhutang kepada lembaga keuangan.
Jenis letter of credit saat membeli real estat
Surat kredit bank digunakan tidak hanya saat menjual apartemen, tetapi juga selama transaksi lain yang membutuhkan partisipasi perantara yang menjamin pemenuhan kewajiban oleh para pihak. Oleh karena itu, ada banyak jenis metode perhitungan ini, kurang lebih cocok untuk transaksi real estat:
Penerimaan dan penolakan
Diterjemahkan dari bahasa Inggris, konsep-konsep ini masing-masing menunjukkan surat kredit yang dikonfirmasi dan tidak dikonfirmasi. Bank perantara pihak ketiga bergabung dengan surat penerimaan kredit dan memikul kewajiban yang mendalam kepada penjual penerima. Sehubungan dengan kewajiban tersebut, dialah yang harus menjamin penerimaan uang di rekening, serta membayarnya kepada penjual. Paling sering, jenis penerimaan letter of credit ditemukan dalam transaksi internasional, yang melibatkan bank dari dua negara atau lebih.
Dalam kontrak real estat, mayoritas menggunakan surat kredit non-penerimaan. Surat kredit langsung saat membeli real estat tidak menyediakan partisipasi pembeli dalam transfer atau pencairan uang — ini hanya memerlukan informasi tentang transfer resmi kepemilikan yang disediakan oleh penjual. Bank tidak berkewajiban memberi tahu pembeli tentang hal ini.
Dapat dibatalkan dan tidak dapat dibatalkan
Nama surat kredit yang dapat dibatalkan menunjukkan bahwa itu dapat dibatalkan atau dicabut atas permintaan pembayar, dan dalam transaksi real estat — pembeli. Pada saat yang sama, baik dia maupun bank tidak perlu memberi tahu penjual tentang penarikan dana dari rekening.
Namun, versi letter of credit yang tidak dapat dibatalkan juga dapat ditarik setelah memberi tahu penerima. Selain itu, penjual harus memberikan izin untuk membatalkan akun tersebut. Tentu saja, dimungkinkan untuk menarik letter of credit tanpa izin tersebut, namun, dalam hal ini pembeli akan memiliki prosedur yang panjang, di mana ia harus membuktikan kepada bank bahwa transaksi tidak terjadi, dan ia bukanlah pemilik harta.
Letter of credit yang dapat dibatalkan dilarang dalam banyak jenis transaksi perdagangan internasional, dan juga jarang digunakan dalam kasus penjualan perumahan. Saat membayar real estat yang dibeli, daya tarik letter of credit justru terletak pada kenyataan bahwa uang di dalamnya dibekukan sebelum properti didaftarkan. Jika pembeli dapat mengambilnya kembali kapan saja, inti dari penggunaan jenis penyelesaian bersama ini akan hilang. Kecuali ditentukan lain dalam dokumen yang menyertai pembukaan rekening, letter of credit secara otomatis dianggap tidak dapat dibatalkan.
Terbongkar dan disimpan
Jenis letter of credit ini terkait dengan transaksi dengan komponen keuangan, yang pesertanya adalah badan hukum. Jenis letter of credit yang disimpan atau tertutup digunakan antara bank yang membuka rekening peserta dalam transaksi. Bank penjamin tempat pembukaannya mentransfer uang ke lembaga keuangan penjual, di mana mereka juga dibekukan sampai pengalihan kepemilikan dikonfirmasi.
Letter of credit yang tidak tertutup adalah variasi dari letter of credit yang tidak dapat dibatalkan, kecuali bahwa itu lagi mengacu pada pemegang akun — badan hukum. Dana disimpan di bank tempat pembukaan letter of credit, dan setelah selesainya transaksi dengan pendaftaran pemilik properti baru, dana tersebut ditransfer ke penerima.
Ada jenis letter of credit lain, tetapi praktis tidak digunakan dalam transaksi real estat. Sebagian besar dibuat khusus untuk transaksi keuangan internasional dan melibatkan interaksi beberapa bank independen sekaligus.
Letter of credit dengan apa yang disebut «klausa merah» adalah jenis akun khusus, dinamai berdasarkan catatan lama pada dokumen. Saat ini, interpretasi letter of credit seperti itu berarti penerima memiliki hak untuk menerima uang muka dari akun ini, yang jumlahnya biasanya ditunjukkan dalam kontrak.
Prosedur untuk membuka rekening dan menerima uang berdasarkan letter of credit
Karena keikutsertaan letter of credit dalam transaksi jual beli membutuhkan kepatuhan yang ketat terhadap semua aturan, urutan tertentu dalam pelaksanaannya harus diperhatikan. Tahapan utama pembukaan letter of credit dan penyelesaiannya meliputi:
- Penyusunan DCP. Selain klausula biasa yang terdapat dalam perjanjian jual beli biasa, harus disebutkan bahwa penyelesaiannya akan dilakukan dengan menggunakan letter of credit. Item ini biasanya disertakan di bagian prosedur pembayaran.
- Menyusun aplikasi untuk letter of credit. Perjanjian yang ditandatangani oleh para pihak, yang mengatur syarat pembayaran, harus dibawa ke bank, dan permohonan pembukaan rekening letter of credit harus dilampirkan padanya.
- Pembukaan surat kredit. Uang itu akan disimpan sampai perwakilan lembaga keuangan menerima pemberitahuan pendaftaran negara tentang pengalihan kepemilikan.
- Pendaftaran DKT. Jangka waktu pendaftaran tersebut di Rosreestr adalah hingga 10 hari kerja, setelah itu pembeli secara resmi menjadi pemilik baru properti tersebut.
- Penyampaian informasi ke bank. Sertifikat pengalihan kepemilikan, yang diambil dari Rosreestr, serta kutipan dari USRN tentang pendaftaran kepemilikan, yang harus diperoleh sendiri oleh pembeli, adalah dokumen utama yang diperlukan bank untuk melanjutkan.
- Pengecekan data. Bank melakukan dan melakukan sendiri semua verifikasi lebih lanjut mengenai legalitas pendaftaran dan aspek lain dari transaksi.
- Mengkreditkan uang ke akun. Setelah dana diterima ke rekening pribadi penjual, semua kewajiban para pihak dianggap habis, dan rekening letter of credit dapat ditutup.
Bersamaan dengan rekening escrow dan brankas, letter of credit adalah salah satu metode pembayaran yang paling andal, berkat itu transaksi dengan orang asing akan berjalan lancar dan legal. Surat rekening kredit juga bermanfaat karena tidak termasuk uang tunai dan segala macam risiko yang terkait dengannya.
Tidak seperti rekening escrow, letter of credit tidak mengikat penjual dan pembeli dengan batasan apa pun selain yang ditentukan dalam kontrak penjualan. Faktanya, bank membantu para pihak dengan melindungi mereka terlebih dahulu dari kemungkinan saling klaim dan kecurigaan. Jika dilihat dari sudut pandang yang berbeda, kesepakatan bersama para pihak untuk melakukan pembayaran dan menerima uang melalui letter of credit secara langsung menunjukkan kemurnian niat dan keinginan untuk bertemu di tengah jalan.
Jika kami mempertimbangkan keamanan yang dijamin oleh jenis penyelesaian ini, maka komisi yang dibebankan oleh bank adalah biaya yang sangat kecil untuk ketenangan pikiran dan kepercayaan pada penyelesaian transaksi yang positif.
Anda dapat membaca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/chto-takoe-akkreditiv-pri-pokupke-nedvijimosti/