Dalam arti luas, hipotek adalah jaminan. Instrumen keuangan yang akrab bagi bank, yang menegaskan hak pemegangnya atas agunan. Seperti apa bentuk obligasi hipotek, untuk apa lembaga keuangan menggunakannya, dan hak apa yang diberikannya kepada pemegangnya, perlu dipertimbangkan secara mendetail.
Apa itu obligasi hipotek
Definisi hipotek diketahui oleh setiap orang Rusia. Bahkan bagi mereka yang jauh dari membeli real estat. Hipotek adalah jenis pinjaman yang dijamin. Ini memungkinkan seseorang atau organisasi hukum untuk membeli real estat dengan dana bank dan kemudian membayar jumlah pinjaman. Janji menjadi jaminan pengembalian — apartemen, rumah, sebidang tanah untuk konstruksi tempat tinggal individu, dll.
Jika bank mengambil kalung dengan berlian sebagai jaminan, bank akan menyimpannya di brankas sampai peminjam melunasi utangnya, dan kemudian mengembalikannya. Tapi apartemen itu terlalu besar untuk disimpan di brankas. Oleh karena itu, jaminan hipotik adalah dokumen yang menggantikan objek fisik gadai. Itu bisa:
- dimasukkan ke dalam brankas;
- menjual, mengalihkan kepada pihak ketiga;
- menggunakan cara lain yang tidak melanggar hukum.
Aturan untuk menerbitkan dan menjual sekuritas ditentukan oleh negara. Dalam hal ini, Bab III Undang-Undang Federal No. 102-FZ tanggal 16 Juli 1998 «Tentang Hipotek».
Seperti apa bentuk pinjaman hipotek?
Ini adalah dokumen dalam bentuk formulir yang bidangnya harus diisi. Bentuk formulir disetujui oleh Rosreestr. Yang sekarang sudah disahkan atas perintah Rosreestr No. P/0203 tanggal 17/06/2020 edisi terbaru tanggal 28 September 2021. Ini adalah lampiran nomor 1 untuk pesanan.
Pemberi pinjaman membuat hipotek untuk sebuah apartemen, mis. yang mengambil pinjaman. Itu dikeluarkan untuk penerima gadai asli yaitu. bank. Dokumen dikeluarkan saat aplikasi dan setelah Rosreestr mendaftarkan hipotek.
Dokumen berisi 13 bagian untuk diselesaikan.
Diantara mereka:
- informasi tentang pemberi pinjaman (nama lengkap, detail paspor);
- informasi tentang debitur, tentang pemilik asli hipotek;
- informasi tentang kewajiban debitur;
- subjek hipotek;
- jumlah bunga dan syarat pembayaran;
- informasi tentang pendaftaran hipotek negara;
- tanda tangan elektronik para pihak;
- tanda tangan elektronik yang disempurnakan dari panitera negara.
Nilai tambah yang pasti bagi warga negara adalah dia tidak perlu mengisi sendiri semua 13 bagian hipotek. Dia akan diminta untuk mengisi aplikasi untuk penerbitan dokumenter atau hipotek elektronik dan mengirimkannya ke Rosreestr. Pegawai pendaftaran akan menyelesaikan sendiri hipotek berdasarkan informasi yang diberikan pada aplikasi.
Seperti apa hipotek di sebuah apartemen dapat dilihat di Lampiran No. 1 urutan Rosreestr dan dalam formulir Undang-Undang Federal No. 102-FZ atau dalam contoh hipotek di Internet. Biasanya dalam gambar dari Internet tidak semua item terlihat, tetapi hanya satu sebaran atau bagian yang terpisah.
Hipotek hipotek — kami akan menganalisis secara detail per bagian:
- Penjamin adalah seseorang yang memberikan jaminan. Itu bisa berupa badan hukum atau individu. Untuk perorangan, detail paspor dimasukkan (nama lengkap, tanggal dan tempat lahir, detail paspor). Untuk badan hukum, masukkan data dari sertifikat pendaftaran negara perusahaan.
- Debitur pada saat pengisian awal dan pemberi gadai adalah satu orang yang sama. Oleh karena itu, bagian 2 menduplikasi informasi di bagian 1.
- Pemilik asli hipotek adalah bank yang mengeluarkan hipotek kepada pemberi hipotek.
- Komitmen. Bagian ini berisi informasi dari perjanjian pinjaman. Rinciannya ditunjukkan (tanggal, nomor, tempat penahanan, jumlah, mata uang, kondisi).
- Suku bunga. Informasi ini juga diambil dari perjanjian pinjaman — jumlah suku bunga, jenisnya, periode akrual bunga, aturan akrual, dll.
- Jangka waktu pembayaran. Di sini mereka menunjukkan tanggal awal dan akhir periode penagihan, jumlah pembayaran, ketentuan untuk perubahan dan perhitungan ulang, informasi tentang denda dan penalti, serta urutan kemunculan dan penerapannya.
- Barang hipotek. Ini menggambarkan apartemen yang menjadi agunan. Informasi diambil dari dokumen kadaster dan kesimpulan tentang nilai pasar real estat. Nomor kadaster, alamat, area, nilai pasar, beban dan data lainnya dimasukkan.
- Bagian syarat tambahan menjelaskan syarat asuransi, serta syarat khusus lainnya yang dicantumkan dalam teks kontrak: syarat pemindahtanganan, kemungkinan pengalihan agunan kepada pihak ketiga, kemungkinan penyitaan di luar pengadilan.
- Bagian kustodian menjelaskan di mana obligasi hipotek hingga jatuh tempo diadakan dan dalam kondisi apa, dengan informasi kontak untuk kustodian.
- Bagian 10 terdiri dari 2 posisi. Di sini pencatat memasukkan tanggal penerbitan obligasi hipotek. Itu bisa kertas atau elektronik. Tanggal ditempatkan di kotak yang sesuai.
- Bagian 11 — tanda tangan elektronik para pihak.
- Di bagian 12, panitera negara mencatat informasi tentang pendaftaran hipotek bank (nomor, tanggal).
- Di bagian 13 terakhir, tanda tangan elektronik yang disempurnakan dari pencatat negara dicantumkan.
Mengapa Anda membutuhkan hipotek di apartemen
Seperti terlihat dari isinya, diperlukan paket dokumen untuk menerbitkan obligasi hipotek. Bagian dari informasi ditunjukkan dalam paspor dan dokumen pendaftaran bank, bagian lain — dalam perjanjian pinjaman, bagian ketiga — dalam dokumen kadaster untuk apartemen. Jika peminjam tidak dapat mengatasi beban kredit dan bank memutuskan untuk menagih hutang darinya, maka dia tidak perlu menagih kembali seluruh paket dokumen. Cukup mengajukan hipotek ke pengadilan dan memenuhi persyaratan hukum Anda.
Penting bagi peminjam untuk mengingat bahwa pengadilan mencatat obligasi hipotek, bukan perjanjian hipotek. Oleh karena itu, Rosreestr mempercayai warga hanya untuk mengisi aplikasi hipotek. Warga negara diharuskan untuk memeriksa semua informasi yang dimasukkan sebelum mengesahkan dengan tanda tangannya. Ingatlah bahwa tanda tangan elektronik secara hukum tidak berbeda dengan tanda tangan biasa.
Apakah hipotek diwajibkan oleh hukum?
Tidak, undang-undang tidak mewajibkan para pihak untuk membuat dokumen. Nyaman untuk diajak bekerja sama. Oleh karena itu, bank meminta peminjam (atau sangat menganjurkan) untuk mengeluarkan hipotek.
Anda berhak menolak, tetapi pengacara memperhatikan fakta bahwa peminjam yang teliti tidak peduli apakah ada hipotek atau tidak. Selama keberadaan perjanjian hipotek di Rusia, hanya satu kasus yang telah didaftarkan ketika kreditor pergi ke pengadilan dan mengambil apartemen, sebagai imbalannya menyediakan perumahan yang lebih kecil sesuai dengan pembayaran. Bagi pemegang KPR yang sedang mengalami kesulitan keuangan temporer, ada:
- liburan kredit;
- mengajukan permohonan restrukturisasi pinjaman.
Oleh karena itu, tidak masuk akal untuk berdebat dengan bank karena dokumen ini.
Siapa yang tidak membuat hipotek
Bank-bank besar mungkin tidak memerlukan hipotek, tetapi mereka pasti mengeluarkan jaminan dalam bentuk perjanjian hipotek tambahan atau memasukkan data yang diperlukan dalam perjanjian hipotek. Bank kecil berupaya menyederhanakan pekerjaan jika ada masalah dengan pembayaran, dan bank besar berupaya mengurangi jumlah prosedur birokrasi. Anda dapat mengetahui dokumen apa yang diperlukan bank di situs web dalam daftar dokumen atau dari manajer bank.
Properti hipotek: hak apa yang didapat bank
Hipotek untuk bank tunduk pada aturan sekuritas (Bab 7 KUH Perdata Federasi Rusia). Ini adalah aset, yang artinya dapat ditransfer dari satu pemilik ke pemilik lainnya.
Misalnya, bank dapat menjual agunan ke bank lain. Kemudian pembayaran peminjam akan ditransfer ke pemegang agunan baru. Atau jual sebagian hipotek. Dalam hal ini, rekening tujuan transfer uang tidak akan berubah. Peminjam masih akan mentransfernya ke pemberi pinjaman asli, dan bank itu sendiri akan mentransfer bagian yang diperlukan ke rekening bank kedua.
Terkadang orang memiliki pendapat yang salah bahwa pengalihan hak penerima hipotek «terikat» dengan hipotek bank dalam hipotek. Ini tidak benar. Hak penerima gadai untuk melepaskan benda gadai berasal dari harta bendanya. Hak tidak berubah, bahkan jika Anda tidak mengeluarkan hipotek. Mereka dijabarkan dalam KUH Perdata dan Hukum Federal No. 102-FZ.
Aturan khusus untuk melepaskan obligasi hipotek dijelaskan dalam Bagian 8 Ketentuan Tambahan. Informasi yang diperlukan: tanggal penerbitan hipotek, tanggal pembayaran kembali pinjaman dan periode pembayaran. Jika syarat pelunasan dilanggar, maka tiba saatnya kreditur berhak mengajukan penagihan agunan.
Apakah ada keuntungan bagi peminjam?
Pinjaman hipotek dikeluarkan untuk jangka waktu 5 tahun atau lebih. Banyak yang telah berubah dalam periode waktu seperti itu. Mereka mengambil pinjaman satu persen, tetapi tawaran yang lebih menguntungkan muncul.
Melihat kondisi pinjaman yang lebih menguntungkan, peminjam beralih ke bank yang menawarkan kondisi terbaik untuk membuat kesepakatan, mendapatkan jumlah di tangan dan melunasi hipotek saat ini dengannya. Kemudian hipotek akan membebaskannya dari kebutuhan untuk mengambil paket dokumen. Anda mungkin memerlukan persetujuan bank Anda untuk memperbarui kontrak Anda dengan bank lain. Perjelas informasi ini dalam ketentuan perjanjian hipotek yang ditandatangani.
Cara mendapatkan hipotek di apartemen dari bank
Hipotek dapat dikeluarkan kapan saja:
- bersamaan dengan penandatanganan perjanjian hipotek;
- secara terpisah di lain waktu atas permintaan salah satu pihak.
Jika bank adalah pemrakarsa, maka pendaftaran negara bagian dari perjanjian hipotek dilakukan terlebih dahulu, kemudian penerima gadai dan pemberi gadai membuat aplikasi bersama dan mengirimkannya ke Rosreestr (klausul 7, pasal 13 Undang-Undang Federal No. 102 tanggal 16/07/1998). Untuk menghindari kesalahan, aplikasi dibuat oleh pengacara bank dalam bentuk yang disetujui.
Para pihak diharuskan memiliki tanda tangan elektronik untuk ditandatangani. Tanda tangan elektronik adalah file khusus yang dilampirkan pada dokumen utama dan merupakan konfirmasi keasliannya selama pendaftaran. Tanda tangan dikeluarkan oleh pusat yang diakreditasi oleh Kementerian Telekomunikasi dan Komunikasi Massa. Biaya pembuatan tanda tangan sekitar 1000 rubel. Masa berlakunya sekitar 1 tahun. Harga tergantung pada kebijakan penetapan harga dari pusat yang dipilih oleh peminjam.
Jangka waktu pendaftaran dan penerbitan jaminan hipotik adalah 1 hari sejak pengajuan aplikasi dan paket dokumen untuk itu. Jika aplikasi berisi informasi yang tidak akurat, maka mungkin ada penundaan periode koreksi ketidakakuratan.
Pembayaran tugas: fitur
Penerbitan hipotek berdasarkan perjanjian hipotek disertai dengan pembayaran biaya. Jumlahnya untuk individu adalah 2000 rubel. Jika peminjam adalah badan hukum, maka 220 ribu rubel. Pembayaran dilakukan melalui terminal khusus di bank ke rekening Rosreestr. Tanda terima disimpan untuk menunjukkan atas permintaan registrar.
Pembayaran bea memiliki nuansa. Jadi, jika apartemen yang dibeli bertindak sebagai gadai dari perjanjian hipotek, maka peminjam harus membayar biaya. Tapi dia berhak menjaminkan bukan apartemen baru, tapi yang sudah dimiliki. Dalam situasi seperti itu, tidak ada biaya hipotek. Itu terdaftar secara gratis.
Penerimaan dokumen
Permohonan dan paket dokumen dapat diajukan oleh bank dan pemberi gadai. Setelah semua, aplikasi diisi dan ditandatangani oleh kedua belah pihak. Jika peminjam mengajukan, maka dia dapat melakukannya melalui MFC. Untuk melakukan ini, Anda harus datang ke janji temu pada waktu yang ditentukan dengan aplikasi yang diisi tanpa kesalahan dan dokumen.
Penerima hipotek menerima hipotek. Jika ini adalah file elektronik, maka dapat masuk ke akun peminjam di Layanan Negara atau datang ke alamat email yang ditentukan olehnya. Jika diterbitkan dalam bentuk kertas, maka dokumen tersebut harus diambil dari Rosreestr secara pribadi setelah diterima.
Beberapa warga segera meminta duplikat hipotek hipotek bank. Yang asli diberikan kepada bank, dan duplikatnya dibiarkan sendiri sebagai konfirmasi dari perjanjian gadai.
Bisakah saya mengubah hipotek?
Ya, undang-undang tidak membatasi para pihak dalam ketentuan perjanjian hipotek. Mungkin persyaratan aslinya telah berubah dan hipotek perlu diubah. Tindakan para pihak akan sama seperti saat penyerahan dokumen awal.
Paspor peminjam sedang disiapkan, dokumen untuk apartemen: laporan penilaian pasar perumahan, paspor pemilik, kutipan dari USRN, perjanjian dengan bank. Berdasarkan informasi yang ditentukan dalam dokumen, para pihak mengisi dan menandatangani aplikasi. Kemudian aplikasi dengan dokumen diserahkan ke Rosreestr. Pemohon harus datang pada waktu yang ditentukan dan mengambil hipotek yang sudah selesai.
Apa yang terjadi dengan hipotek setelah hipotek dilunasi
Jika para pihak telah memenuhi kewajibannya dan bank tidak memiliki tagihan untuk pembayaran, maka bank mengeluarkan hipotek kepada peminjam. Ini terjadi dalam satu bulan kalender setelah penutupan masalah keuangan. Untuk menerima, tulis aplikasi dan daftarkan ke bank dengan cara yang sama seperti aplikasi lainnya.
Apakah hipotek dikeluarkan jika subjek perjanjian hipotek adalah apartemen di gedung baru yang sedang dibangun
Ya mereka melakukanya. Hanya subjek agunan bukan apartemen (belum ada), tetapi hak untuk mengklaim objek konstruksi bersama. Jika warga negara gagal membayar hutang kepada kreditur, maka dia mengalihkan hak atas objek DDU ke bank. Ini akan tercermin dalam hipotek atas hipotek di apartemen.
Anda dapat membaca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/chto-takoe-zakladnaya-pri-ipoteke-na-kvartiru-kak-vyglyadit-i-zachem-nujna/