Apa itu DDU saat membeli apartemen?

Selama pembelian real estat di rumah yang sedang dibangun — tidak seperti prosedur untuk membeli rumah kedua dan terlepas dari tingkat kesiapan objek — kesepakatan tentang partisipasi dalam konstruksi bersama digunakan. Ini berbeda secara signifikan dari perjanjian jual beli biasa, memiliki karakteristiknya sendiri dan saling melindungi hak pembeli dan pengembang.

Apa itu Perjanjian Partisipasi Konstruksi Bersama?

Kontrak untuk berpartisipasi dalam pembangunan bersama objek real estat adalah jenis perjanjian di mana pembeli mentransfer sejumlah uang yang telah ditentukan sebelumnya kepada pengembang, dan sebagai imbalannya ia berjanji untuk menyediakan apartemen khusus kepada pemegang saham setelah bangunan tersebut dimasukkan ke dalam operasi. Nyatanya, pembeli atau investor semacam itu pada tahap ini memperoleh bagian dari fasilitas yang sedang dibangun dan, dengan dananya sendiri, membantu memajukan pembangunan tersebut.

Perusahaan konstruksi, pada gilirannya, berjanji untuk menggunakan uang yang diterima hanya untuk mengerjakan objek ini. Perjanjian partisipasi ekuitas tunduk pada pendaftaran wajib dengan Rosreestr, yang menjamin pemenuhan kewajiban oleh para pihak. Keuntungan terpenting dari pendaftaran negara dari perjanjian semacam itu adalah ketidakmungkinan menjual kembali tempat tinggal yang sama ke beberapa pembeli. Jika, untuk mendapatkan sertifikat kepemilikan, dokumen dengan alamat yang sudah ada di database dan indikasi apartemen diserahkan ke Rosreestr, DDU tersebut tidak akan didaftarkan — oleh karena itu, pembeli berulang tidak akan menjadi pemilik sah dari rumah.

Penting! Hingga 2019, kesepakatan keikutsertaan dalam konstruksi bersama tidak selalu melindungi kepentingan pembeli. Hal ini mengakibatkan banyaknya kasus penipuan pemegang saham oleh oknum pengembang. Saat ini, jenis perjanjian ini diatur oleh Federal Law-214, dan uang pembeli dilindungi oleh rekening escrow.

Fitur DDU dengan rekening escrow

Padahal, munculnya escrow account meniadakan prinsip penyertaan modal investor dalam pembangunan gedung apartemen, meski tetap disebut sebagai pemegang saham, dan perjanjian tersebut merupakan perjanjian penyertaan modal. Menurut aturan yang berlaku saat ini, uang yang ditransfer ke pengembang tidak lagi diarahkan langsung ke konstruksi — untuk pembangunan fasilitas lebih lanjut, perusahaan harus menggunakan dana sendiri atau kredit.

Hanya pembeli yang memiliki akses ke rekening escrow dan hanya jika DDU dihentikan lebih cepat dari jadwal. Faktanya, akun semacam itu membekukan uang pemegang ekuitas sampai objeknya benar-benar siap dan sertifikat penerimaan disepakati. Baru setelah itu dana akan ditransfer ke rekening perusahaan konstruksi.

Jika, karena faktor apa pun, konstruksi berhenti atau tidak selesai dalam jangka waktu yang dapat diterima, investor akan dapat mengembalikan tabungannya secara penuh. Dengan demikian, uang tetap terlindungi selama pembangunan rumah dan sepenuhnya mengecualikan kemungkinan tindakan penipuan dari pihak pengembang.

Satu-satunya kelemahan dari perjanjian konstruksi bersama menggunakan rekening escrow adalah efek inflasi. Tren kenaikan nilai real estat hampir selalu bertahan, sementara jumlah dana di rekening escrow tidak bertambah seiring waktu. Jika, karena sejumlah alasan, pembeli terpaksa membatalkan opsi pembelian ini dan menarik uangnya, mereka mungkin tidak cukup untuk membeli properti lain dengan kategori dan karakteristik teknis yang serupa.

Aturan untuk menyusun perjanjian penyertaan modal

Sebagai aturan, setiap perusahaan konstruksi memiliki draf perjanjian partisipasi ekuitas standarnya sendiri, di mana, jika diinginkan, amandemen yang disetujui bersama dan poin klarifikasi dapat dibuat. DDU dikompilasi dalam tiga salinan: untuk pembeli, pengembang, dan salinan terpisah untuk disimpan di Rosreestr.

Catatan! Hanya direktur umum perusahaan konstruksi atau orang yang mewakilinya di bawah surat kuasa notaris yang berhak menandatangani perjanjian partisipasi saham. Jika perwakilan pengembang tertentu berpartisipasi dalam penandatanganan perjanjian, dan tidak ada surat kuasa, lebih baik menolak perjanjian tersebut.

Daftar DDU harus menyertakan karakteristik berikut dari properti yang diperoleh:

  • biaya apartemen;
  • nomor indikatifnya;
  • alamat objek yang sedang dibangun;
  • nomor kadaster sebidang tanah terpisah tempat pekerjaan konstruksi sedang dilakukan;
  • lokasi apartemen di lantai, luasnya;
  • ketinggian langit-langit, ada tidaknya loggia atau balkon;
  • jenis penyelesaian dan fitur teknisnya;
  • masa garansi — baik untuk apartemen itu sendiri maupun untuk finishing;
  • istilah untuk menempatkan bangunan ke dalam operasi.

Poin terakhir sangat penting untuk kepentingan pembeli, karena jika ada pelanggaran dari pihak pengembang, dia dapat mengandalkan untuk menerima kompensasi uang. Biasanya kompensasi diberikan dalam hal perpanjangan pekerjaan untuk waktu yang singkat. Jika pengiriman objek tertunda selama beberapa bulan, pembeli berhak membatalkan perjanjian ekuitas secara sepihak dan mendapatkan kembali uangnya.

Saat menandatangani DDU, perhatian khusus harus diberikan pada legalitas aktivitas pengembang. Sebelum membuat keputusan akhir untuk membeli apartemen dari perusahaan konstruksi tertentu, perlu dilakukan pengecekan ketersediaan:

  • deklarasi proyek — sebagai aturan, itu harus tersedia secara bebas di situs web perusahaan;
  • dokumen untuk konstruksi — di antaranya harus ada izin dari pemerintah kabupaten, serta hak untuk menggunakan sebidang tanah yang dialokasikan untuk konstruksi;
  • akreditasi di banyak tangki besar — kehadirannya adalah bukti stabilitas keuangan perusahaan, serta fakta bahwa semua dokumentasi untuk pembangunan gedung apartemen sudah beres.

Perlu diingat! Dokumen-dokumen penting inilah yang mengatur mulai dari saat pengembang memiliki hak untuk menyelesaikan DDU — hanya setelah mendapatkan izin bangunan resmi, menerbitkan deklarasi proyek dan secara resmi mendaftarkan hak untuk menggunakan sebidang tanah tertentu.

Pendaftaran DDU di Rosreestr

Perjanjian partisipasi ekuitas memperoleh kekuatan hukum final hanya setelah pendaftaran negara. Selain itu, jaminan di masa depan bahwa pembeli akan menerima apartemen yang ditentukan dalam perjanjian, serta pemenuhan semua persyaratan jika terjadi perselisihan.

Dalam kebanyakan kasus, pengembang terlibat langsung dalam mendaftarkan kontrak dengan Rosreestr. Untuk melakukan ini, pemegang saham hanya memerlukan surat kuasa yang diaktakan untuk prosedur semacam itu. Namun, Anda dapat melakukannya sendiri dengan mengunjungi Rosreestr dan memberikan, selain kontrak, sejumlah dokumen yang diperlukan seperti:

  • paspor pemegang saham;
  • informasi tentang perusahaan konstruksi;
  • deklarasi proyek;
  • rencana teknis rinci bangunan tempat tinggal;
  • izin untuk melakukan pekerjaan konstruksi;
  • kesimpulan tentang kepatuhan deklarasi proyek dengan norma FZ-214;
  • tanda terima pembayaran bea negara.

Izin bangunan dapat diperoleh dari pembangun. Jika ini tidak dilakukan, Rosreestr akan secara mandiri meminta informasi ini darinya dan memeriksa kebenarannya. Setelah menerima semua surat-surat yang diperlukan, Rosreestr pasti akan memastikan bahwa apartemen tersebut belum pernah didaftarkan sebelumnya. Jika informasi tentang itu diterima oleh organisasi negara untuk pertama kalinya, dan semua data lain tentang transaksi tersebut memenuhi persyaratan peraturan, DDU akan didaftarkan.

Sertifikat kepemilikan hanya dapat diperoleh ketika rumah secara resmi dioperasikan, tindakan penerimaan dan transfer disetujui dan perbedaan pendapat yang mungkin diselesaikan.

Kelebihan dan kekurangan DDU

Persyaratan penting dari perjanjian partisipasi ekuitas, yang berlaku saat ini, sebagian besar melindungi kepentingan pembeli dan investasi keuangan mereka. Namun, rekening escrow bukan satu-satunya keuntungan membeli real estat di pasar primer. Akuisisi perumahan di bawah DDU memiliki sejumlah keunggulan yang tak terbantahkan:

  • Harga rendah. Dibandingkan dengan real estat sekunder, apartemen di rumah yang sedang dibangun jauh lebih murah, terutama pada tahap awal pekerjaan. Dengan demikian, memperoleh real estat pada tahap penggalian, Anda dapat melakukan investasi yang baik, karena seiring berjalannya konstruksi, harga apartemen yang sama meningkat. Setelah menjual rumah seperti itu setelah mengoperasikan objek, sangat mungkin untuk mendapatkan untung besar.
  • Keamanan. Pertama, uang pemegang ekuitas dilindungi oleh rekening khusus, yang dengan cara tertentu membekukannya sampai selesainya konstruksi dan transfer apartemen ke pembeli. Hal ini memungkinkan untuk menghindari risiko kehilangan dana jika pengembang dinyatakan pailit atau konstruksi dihentikan. Kedua, pendaftaran negara DDU menjamin pemenuhan hak para pihak, dan juga mengecualikan fakta penjualan berulang.
  • Kompensasi. Jika ketentuan pengiriman objek yang ditentukan dalam kontrak dilanggar, atau luas apartemen akibatnya tidak sesuai dengan yang disebutkan dalam dokumentasi teknis, pembeli berhak menerima kompensasi dari pengembang. Dalam hal perumahan kurang dari yang ditentukan, perusahaan konstruksi wajib mengembalikan uang kepada pemegang ekuitas untuk meter persegi yang hilang. Jika terungkap lebih banyak, pembeli harus membayar ekstra karena melebihi area.
  • Kontrol teknis. Objek penyertaan modal dioperasikan hanya setelah berakhirnya komisi khusus. Ini menjamin legalitas properti, serta keamanan dan kelayakhuniannya.

Di saat yang sama, apartemen di gedung baru juga dicirikan oleh beberapa kelemahan, antara lain:

  • Waktu menunggu. Keuntungan membeli apartemen di pasar perdana berbanding lurus dengan waktu tunggu kesiapannya. Dengan kata lain, semakin awal perumahan dibeli, misalnya pada tahap penggalian, semakin murah biayanya, dan semakin lama waktu yang dibutuhkan untuk pindah.
  • Keterlambatan konstruksi. Menurut undang-undang, pengembang berhak untuk menambah waktu pekerjaan konstruksi, memberi tahu pemegang ekuitas sebelumnya. Jumlah transfer semacam itu tidak diatur di mana pun, sehingga perusahaan konstruksi dapat secara legal menggeser tenggat waktu dalam jumlah yang tidak terbatas. Dengan demikian, commissioning objek dapat memakan waktu beberapa tahun lebih lama dari yang dijanjikan.
  • Inflasi. Kerugian ini memanifestasikan dirinya dalam kasus di mana, karena alasan tertentu, misalnya, karena pergeseran berulang kali pada tanggal pengiriman rumah, pembeli terpaksa menghentikan DDU dan menarik uangnya dari rekening escrow. Jika waktu yang cukup lama telah berlalu sejak pembelian, terdapat risiko depresiasi dana yang tinggi, terutama dengan kenaikan tajam harga real estat.
  • Perubahan dalam deklarasi proyek. Undang-undang mengizinkan membuat perubahan pada dokumen utama untuk objek tertentu selama bekerja. Syarat utamanya adalah tidak mempengaruhi keamanan dan kesesuaiannya untuk tempat tinggal permanen. Setelah pengeditan seperti itu, area dan tata letak apartemen yang dibeli mungkin berubah secara nyata, tetapi tidak mungkin menerima kompensasi untuk ini. Satu-satunya jalan keluar bagi pemegang ekuitas, jika dia tidak puas dengan perubahan tersebut, adalah mengakhiri kontrak dan mencari opsi pembelian baru.

Risiko utama dalam membuat perjanjian penyertaan modal

Membeli apartemen dalam konstruksi bersama adalah solusi yang menguntungkan dan nyaman bagi orang-orang yang tidak membutuhkan perumahan saat ini, tetapi siap menunggu beberapa saat sebelum pindah ke apartemen baru. Namun, meski dalam kasus ini, ada risiko bagi investor. Hampir semuanya berangkat dari satu nuansa penting — tidak tersedianya perumahan seperti itu.

Sebelum berlakunya Undang-Undang Federal-214, risiko utama bagi pemegang ekuitas adalah kebangkrutan pengembang atau tindakan penipuan di pihaknya. Sekarang, berkat akun yang aman, pembeli hanya berisiko kehilangan waktu. Selain itu, jika jangka waktu yang agak lama telah berlalu sejak pembayaran dilakukan, terdapat risiko penyusutan jumlah yang dibayarkan, yang tidak lagi cukup untuk membeli properti serupa bahkan pada tahap penggalian.

Risiko umum kedua bagi pemegang saham, yang masih umum terjadi hingga saat ini, adalah kegagalan untuk memenuhi tenggat waktu penyelesaian suatu objek, yang seharusnya ditentukan dalam DDU. Jika pengembang secara sistematis menunda waktu pengiriman, memberi tahu pembeli, atau melanggar tenggat waktu tanpa pemberitahuan sebelumnya, pemegang kepentingan berhak pergi ke pengadilan untuk mendapatkan kompensasi dari perusahaan konstruksi.

Probabilitas klaim akan terpenuhi lebih tinggi jika terdiri dari beberapa pemegang ekuitas yang membeli apartemen di rumah ini sekaligus.

Jebakan ketiga dari perumahan utama adalah ketidakcocokan apartemen yang sudah jadi yang ditentukan dalam perjanjian. Jika fluktuasi kecil di bidang perumahan dapat dibayar oleh salah satu pihak, maka perbedaan besar sudah menjadi dasar pemutusan kontrak.

Lebih banyak kesulitan muncul ketika mengidentifikasi ketidakkonsistenan, kekurangan dan cacat yang muncul karena kesalahan pengembang atau kontraktor. Pembeli berhak untuk tidak menerima apartemen dalam kasus ini dan menuntut agar perusahaan konstruksi menghilangkannya.

Penting! Mulai 25 Maret 2022, beberapa ketentuan undang-undang perlindungan konsumen tidak berlaku bagi pembeli rumah primer. Menurut aturan baru, pemegang ekuitas dapat mengajukan permohonan ke pengadilan tidak lebih awal dari pengembang akan melakukan pekerjaan untuk menghilangkan kekurangan atau menolak untuk melaksanakannya.

Inovasi lainnya adalah penentuan materialitas dan ketidakberartian dari kekurangan yang teridentifikasi. Pada saat yang sama, hanya pakar yang datanya ada dalam register khusus yang dapat menentukannya. Jika sebelumnya pemegang saham memiliki hak untuk menarik ahli seperti itu sendiri, sekarang tugas ini diberikan kepada pengembang.

Selain itu, kekurangan-kekurangan yang dianggap remeh itu tidak menjadi kendala dalam penandatanganan akta penerimaan. Perusahaan konstruksi berhak melakukannya secara sepihak, dan kemudian menghilangkan penyebab perselisihan tersebut. Pada gilirannya, pemegang ekuitas tidak dapat lagi memperbaiki kekurangan apartemennya sendiri dan menuntut kompensasi uang dari penjual — semua pekerjaan semacam ini hanya dilakukan oleh spesialis dari perusahaan pengembang.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/chto-takoe-ddu-pri-pokupke-kvartiry/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *