Analisis pasar real estat perumahan di Rusia pada tahun 2022


Saat ini, relevansi riset pasar real estat lebih tinggi dari sebelumnya. Krisis politik yang meletus di penghujung musim dingin tahun 2022 mengguncang semua sektor ekonomi, tidak hanya di Rusia. Pasar real estat, sebagai salah satu unit ekonomi terbesar dan terpenting, juga terpengaruh secara luas. Selain itu, perhatian paling dekat diberikan padanya, karena banyak komponennya, seperti volume pembiayaan, ukuran suku bunga utama, dan persentase keseluruhan permintaan, dibekukan untuk sementara waktu. Saat ini, pasar real estat perumahan di Rusia hampir sepenuhnya kembali ke keadaan semula, namun masih mengalami beberapa perubahan.

Bagaimana sanksi dan krisis mempengaruhi pasar real estat?

Pengenaan sanksi besar-besaran telah mempengaruhi semua sektor ekonomi tanpa kecuali, termasuk pasar real estat Rusia. Di beberapa tempat, hal ini menimbulkan kepanikan baik di kalangan penduduk maupun di kalangan spesialis yang, berdasarkan sifat kegiatannya, terkait dengan berbagai bidang ekonomi. Keresahan itu sangat diperburuk oleh fakta bahwa rubel dengan cepat kehilangan nilainya, memaksa bursa saham mendidih.

Contoh mencolok tentang bagaimana peristiwa di atas memengaruhi pasar real estat adalah kenaikan suku bunga utama yang dikendalikan dan disengaja oleh Bank Sentral menjadi 20%. Ini dilakukan untuk melindungi sebanyak mungkin semua komponen utama dari sektor pasar ini, serta untuk menghindari fluktuasi harga secara spontan.

Pada bulan April, setelah nilai tukar mata uang nasional mulai bangkit kembali, analisis pasar pembelian dan penjualan real estat perumahan menunjukkan bahwa pada akhir bulan situasi telah stabil, sehingga Bank Sentral menurunkan suku bunga menjadi 14% . Setelah itu, penurunan bertahap menjadi wajar dan hari ini tingkat suku bunganya adalah 9,5%. Mengikuti Bank Sentral, perusahaan keuangan lain juga telah merevisi persyaratan suku bunga mereka dan, sebagai hasilnya, menurunkannya ke tingkat sebelum krisis.

Pada saat yang sama, kenaikan tarif pasti menyebabkan kenaikan harga real estate. Pertama-tama, hal ini disebabkan oleh kenaikan biaya bahan bangunan dan finishing, pengangkutannya, serta pelanggaran logistik, hingga terhentinya pasokan di beberapa rantai. Volume pendanaan juga diperkirakan menurun, karena sebagian besar pengembang dan investor pihak ketiga memutuskan untuk mengambil pendekatan menunggu dan melihat. Secara umum, pembiayaan menurun satu setengah kali lipat, tetapi karena pemulihan cepat nilai tukar rubel dan langkah-langkah dukungan negara, pembiayaan tidak berhasil mencapai tingkat kritis.

Bagaimanapun, inflasi telah melakukan penyesuaian terhadap pembentukan harga di pasar primer dan sekunder ke arah kenaikannya. Hari ini mereka kira-kira berada pada level yang sama seperti pada puncak krisis. Dilihat dari keadaan pasar real estat di Rusia saat ini, orang seharusnya tidak mengharapkan penurunan yang signifikan atau cepat — penurunan nilai terjadi secara bertahap.

Permintaan untuk real estat lama dan baru juga beragam selama enam bulan terakhir. Pada bulan Maret, terjadi lonjakan aktivitas di antara pembeli — kemudian volume penjualan meningkat secara signifikan. Namun, hal ini diikuti oleh penurunan tajam, sebagian besar disebabkan oleh kenaikan harga rumah dan dampak buruk dari krisis ekonomi. Sekarang situasinya sedikit stabil, tetapi para ahli mencatat bahwa banyak objek, terutama di pasar primer, tetap tidak terjual.

Pasar real estat primer 2022

Relevansi pasar real estat utama saat ini tidak setinggi dulu. Menurut para ahli, setelah fluktuasi harga yang paling dahsyat berakhir, tidak semua kategori perumahan mulai dihargai lebih mahal. Misalnya, di Moskow, apartemen kelas «kenyamanan» paling populer telah menaikkan harga rata-rata hanya 1%, sementara biaya real estat anggaran tetap pada tingkat pra-krisis yang sama, dan harga yang bergengsi telah umumnya menurun sebesar 1% yang sama.

Di luar Moskow lama, di daerah yang sibuk dan aktif dibangun, kebijakan penetapan harga sangat berbeda. Jika kita memperhitungkan Moskow Baru, maka hampir seperempat dari objek turun harganya sebesar 1,2%, tetapi dalam kebanyakan kasus harga tetap pada level harga lama. Di wilayah lain, situasi dengan objek pasar primer serupa: jika harga diturunkan, maka tidak untuk semua penawaran yang tersedia, tetapi hanya untuk penawaran yang mengikuti kurs Bank Sentral.

Pasar primer dianggap pembentuk harga untuk industri real estate, karena dengan kenaikan harga barang baru, harga barang lama juga naik. Namun, itu sendiri bergantung pada faktor terpenting — permintaan di antara pembeli. Pada paruh kedua musim semi, permintaan ini mencapai minimum, menurun tajam dibandingkan dengan Februari-Maret. Salah satu alasan utama fenomena ini adalah kenaikan suku bunga pinjaman hipotek.

Jika ketersediaan pembiayaan proyek membantu pengembang untuk tidak merasakan dampak penurunan aktivitas pembeli selama beberapa waktu, maka suku bunga pinjaman hipotek yang tinggi, yang berlangsung lebih lama, dapat menyebabkan kerugian finansial yang signifikan baik bagi perusahaan konstruksi itu sendiri maupun pengembang. . Untungnya, tarifnya tidak bertahan lama, dan bagi banyak pembeli yang hanya memiliki akses ke metode hipotek untuk memperoleh real estat, transaksi real estat telah tersedia kembali.

Beberapa fitur pasar primer sebenarnya adalah asuransi, dan juga untuk pengembang. Mereka berhasil menghindari penurunan harga yang signifikan dan kehilangan keuntungan berkat adanya rekening escrow. Mereka memungkinkan selama beberapa bulan untuk berhasil menahan inflasi dan tidak merevisi harga barang yang dijual.

Pasar sekunder pada tahun 2022

Seperti yang telah disebutkan, pasar sekunder terkait erat dengan pasar primer. Karena biaya meter persegi di gedung baru meningkat, harga real estat yang diperoleh sebagai hasil transaksi jual beli juga meningkat. Di segmen pasar ini, suku bunga pinjaman perumahan saat ini tidak begitu penting, karena persentase pinjaman hipotek yang lebih kecil jatuh pada perumahan sekunder. Di sisi lain, penjual tidak memiliki bantalan pembiayaan dan rekening escrow untuk membantu mereka menjaga harga tetap stabil untuk sementara waktu. Dengan kata lain, kriteria utama pembentukan nilai real estat sekunder adalah indikator pasar primer.

Pada contoh Moskow yang sama, Anda dapat melihat bahwa selama beberapa bulan terakhir, dinamika harga telah berubah seiring dengan penilaian bangunan baru. Parameter individu dari biaya apartemen direduksi hanya menjadi lokasi rumah, ekologi dan prestise daerah tersebut. Di bagian ibukota yang lebih menguntungkan, harga yang telah naik pada puncak krisis enggan turun, sementara di daerah yang kurang populer harga jatuh ke tingkat sebelumnya segera setelah penurunan suku bunga utama.

Alasan lain mengapa perumahan dengan parameter terbaik tidak menyerah posisinya dalam hal biaya adalah banyaknya masalah konstruksi yang belum terselesaikan. Bergantung pada pasar primer, dana lama tidak dapat disebut stabil secara permanen selama ada risiko goyah. Tidak mungkin untuk dengan cepat menghilangkan gangguan yang ada — mereka termasuk beberapa peralatan asing, yang sekarang bermasalah untuk dikirim, dan situasi pasar saham yang tidak stabil. Investor yang menyediakan pembiayaan untuk konstruksi dan telah kehilangan sebagian pendapatannya karena inefisiensi instrumen bursa sudah bergantung pada yang terakhir.

Selain itu, dimungkinkan untuk membangun keseimbangan di semua area pasar real estat dengan mengurangi jumlah objek yang dioperasikan. Inilah yang terjadi hari ini: beberapa proyek dibekukan untuk sementara, dan pengembang tidak terburu-buru untuk menambah volume. Tidak peduli seberapa buruk kelihatannya pada pandangan pertama, teknik ini sangat efektif sebagai alat untuk menahan destabilisasi harga secara artifisial.

Hipotek preferensial sebagai ukuran untuk mendukung pasar real estat

Suku bunga yang dikendalikan pemerintah untuk hipotek bersubsidi adalah cara lain untuk menjaga agar pasar real estat negara tetap relevan dan diminati. Di banyak bank, masalah hipotek preferensial untuk sementara tidak dipertimbangkan saat tarif kunci maksimum berlaku. Hanya setelah beberapa bulan, ketika semua fluktuasi mereda, menjadi mungkin untuk berbicara tentang fiksasi atau bahkan penurunannya.

Saat ini, sebagian besar lembaga keuangan menawarkan pinjaman lunak sebesar 8,4%. Untuk beberapa jenis hipotek yang didukung pemerintah, angka ini mungkin lebih rendah lagi, bergantung pada program yang dipilih. Tentu saja, pembeli hanya diuntungkan dari kebijakan pemerintah tersebut, tetapi perusahaan konstruksi juga diuntungkan.

Seperti yang ditunjukkan oleh pengamatan, ketika tingkat hipotek menurun, saham pengembang meningkat. Selanjutnya, ternyata fenomena ini sampai batas tertentu dibuat-buat, tetapi untuk beberapa waktu memungkinkan harga dan volume rumah untuk dijual tetap utuh.

Hal yang paling aneh adalah bahwa nilai riil real estat telah menurun, tetapi ditawarkan, seperti sebelumnya, dengan uang yang sama. Diskon, promosi, dan kondisi preferensial lainnya yang diberikan oleh pembeli, pada kenyataannya, menurunkan harga menjadi harga pasar asli. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa penurunan suku bunga, termasuk yang preferensial, berdampak positif tidak hanya pada pembeli, tetapi juga pada pasar konstruksi.

Prakiraan ahli

Relevansi topik pasar real estat tidak hanya mengkhawatirkan para spesialis, tetapi juga warga negara biasa. Cabang ekonomi ini adalah salah satu yang terpenting, sehingga keruntuhannya menjanjikan bencana yang nyata. Faktanya adalah bahwa sejumlah besar spesialis terlibat di bidang ini, ada sistem perpajakan yang rumit, dan real estat yang mahal muncul sebagai komoditas.

Para ahli berisiko memberikan perkiraan hanya jika beberapa faktor eksternal yang tidak terkendali tidak masuk ke dalam proses dan tidak mengganggu dinamika peristiwa saat ini. Analis menyarankan bahwa penurunan harga rumah secara bertahap akan direncanakan sekitar pertengahan musim gugur untuk meningkatkan permintaan dari pembeli.

Pada periode yang sama, mungkin ada perbedaan nyata dalam nilai real estat primer dan sekunder. Seperti yang telah disebutkan, pengembang dapat dengan aman menawarkan diskon dan promosi, mencapai keuntungan yang sama seperti yang direncanakan. Peluang ini tidak tersedia untuk pasar sekunder, jadi perumahan seperti itu kemungkinan tidak akan menjadi jauh lebih murah, dan beberapa objek bahkan mungkin naik harganya. Pada saat yang sama, ada kemungkinan peningkatan jumlah transaksi alternatif: penjualan real estat lama dengan pembelian yang baru secara bersamaan.

Asli: https://qayli.com/journal/analiz-rynka-jiloy-nedvijimosti-v-rossii-v-2022-godu/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *