10 risiko saat membeli apartemen: cara membeli properti dengan aman

Semua jebakan yang muncul saat membeli apartemen dapat dibagi menjadi 2 kelompok:

  • hukum;
  • fisik.

Yang pertama berhubungan dengan situasi yang muncul ketika perhatian terhadap dokumen tidak mencukupi. Dan yang kedua berkaitan dengan kondisi fisik rumah. Misalnya, bangunan darurat atau masalah dengan isolasi termal.

Mereka yang mencari cara membeli apartemen tanpa risiko disarankan untuk membeli gedung baru. Dan itu benar. Di apartemen yang dijual pengembang, tidak ada yang terdaftar dan tidak akan menentang kesepakatan tersebut. Properti ini dalam kondisi baik.

Risiko hukum pembeli

Semua risiko hukum atau hukum pembeli saat membeli apartemen terkait dengan tantangan tersebut. Menurut statistik, pangsa transaksi semacam itu di pasar Rusia mencapai 10-15%. Angka ini terlalu tinggi untuk dianggap enteng. Apa risiko yang terkait dengan membeli apartemen?

Harta warisan

Warisan terjadi di bawah ketentuan surat wasiat atau hukum.

Aturan utama: Anda tidak dapat menantang hanya wasiat yang tidak melanggar hak ahli waris lainnya. Katakanlah pemilik apartemen membuat surat wasiat untuk salah satu anaknya. Orang lain mungkin menantangnya jika:

  • membuktikan ketidakmampuan pewaris;
  • bagian wajib dalam warisan tanggungan (suami / istri, orang tua lanjut usia, anak kecil) tidak diperhitungkan.

Ada juga risiko membeli apartemen terkait surat wasiat itu sendiri: kesalahan dibuat dalam teks, surat wasiat tidak didaftarkan ke notaris, dokumen tersebut tidak memberikan pemahaman yang jelas tentang surat wasiat almarhum. Jika tidak ada surat wasiat, kemungkinan perselisihan mendekati 100%, terutama jika ada beberapa ahli waris yang mungkin.

Perubahan kepemilikan dalam 3 tahun terakhir

Aturan utama: setelah mendaftarkan transaksi penjualan apartemen, itu dapat disengketakan dalam waktu 3 tahun.

Misalnya, warga A. yang menjual apartemen membelinya setahun yang lalu dari warga B. Yang terakhir menyatakan dirinya pailit. Kreditornya akan menantang kesepakatan untuk membayar biaya apartemen atas kerugian mereka. Semakin banyak penjualan kembali dalam rantai tersebut, semakin sulit bagi pengacara untuk mengidentifikasi mereka yang dapat pergi ke pengadilan dan meningkatkan risiko pembeli ketika mereka menentang penjualan apartemen tersebut.

pasangan yang bercerai

Hukum keluarga di Rusia merupakan bidang yang seringkali membawa risiko hukum saat membeli apartemen untuk pembeli. Lebih dari 2/3 pasangan yang bercerai tidak meresmikan pembagian harta, tetapi setuju dengan kata-kata. Atau sang suami meninggalkan apartemen kepada istrinya, dan kemudian berubah pikiran. Ada 2 situasi untuk menghindari masalah:

  • aturan pembagian harta dijelaskan dalam akad nikah pasangan;
  • perjanjian penjualan disertai dengan persetujuan dari pasangan kedua untuk menjual properti, terlepas dari apakah mereka bercerai atau menikah.

Harus jelas dari dokumen tersebut bahwa mitra kedua tidak akan mempermasalahkan pembelian apartemen dan tidak menanggung risiko bagi pembeli. Jika tidak, pembeli dapat menghadapi tindakan hukum dalam waktu 3 tahun sejak tanggal pendaftaran transaksi.

Minat anak-anak dan risiko saat membeli apartemen

Jika orang tua menjual apartemen tempat anak kecil terdaftar, maka ruang hidup lain harus dibeli sebagai imbalan, dan bagian dari anak tersebut dialokasikan di dalamnya. Izin untuk menjual diberikan oleh otoritas perwalian. Untuk menghindari masalah hak asuh dan mempercepat penjualan, orang tua mengeluarkan anak dari pendaftaran dan untuk sementara mendaftarkannya ke kerabat. Misalnya, kakek-nenek.

Ini adalah risiko besar saat membeli rumah bagi pembeli. Jika orang tua «lupa» mengalokasikan bagian untuk anak di bawah umur di apartemen baru, maka anak berhak menuntut bagian di pengadilan dan menggugat transaksi tersebut. Undang-undang pembatasan tidak berlaku untuk situasi ini. Masalah serupa muncul jika sebuah apartemen dibeli dengan modal bersalin dan bagian anak tidak diperhitungkan saat mendaftarkan perumahan.

Harga rendah dan pajak

Jebakan lain apa yang muncul saat membeli apartemen? Salah satunya adalah perjanjian lisan. Setelah penjualan perumahan, penjual menerima pendapatan. Dan itu berarti Anda harus membayar pajak. Untuk menghemat uang, mereka setuju untuk menunjukkan harga yang lebih rendah dalam dokumen. Maka pembeli memiliki 2 kemungkinan risiko:

dalam hal klaim, pembeli hanya dapat mengandalkan pengembalian jumlah yang ditentukan dalam kontrak;

pembeli akan kehilangan sebagian dari pengurangan pajak; menurut undang-undang, ia menerima hak untuk mengembalikan 13% dari jumlah transaksi sebagai pengurangan pajak, tetapi tidak lebih dari 2 juta rubel.

Ini adalah masalah terkecil yang mungkin timbul saat membeli apartemen. Jika pembeli bersikeras untuk mengurangi jumlah pajak untuknya, maka para ahli menyarankan untuk mengalokasikan sebagian dari jumlah tersebut kepadanya untuk membayar pajak atau mencari penawaran lain dengan penjual yang tidak terlalu bermasalah.

Pemilik tidak kompeten

Kapasitas hukum adalah kemampuan orang dewasa untuk membuat keputusan secara mandiri: membeli, menjual, menyumbang, dll. Dari segi hukum, pemilik harus mengetahui akibat perbuatannya sendiri. Jika dia diketahui sakit jiwa atau di bawah pengaruh psikotropika, maka akan ada alasan untuk menggugat transaksi tersebut. Di antara jebakan saat membeli apartemen — ini yang paling jelas.

Pada tahun 2020, sebuah RUU diajukan ke Duma Negara tentang pembuatan daftar orang yang tidak mampu untuk melindungi pembeli, mengecualikan situasi ini dari jebakan saat membeli rumah. Tapi sejauh ini tidak ada basis seperti itu.

Oleh karena itu, jika selama pemeriksaan apartemen Anda melihat orang asing atau ada tanda-tanda penyalahgunaan alkohol, Anda harus menolak kesepakatan tersebut. Atau minta mempresentasikan hasil pemeriksaan pemiliknya oleh narcologist atau psikiater. Ini tidak menjamin bahwa kerabat tidak akan menentang transaksi tersebut, tetapi ini memberi pembeli dokumen yang dapat digunakan untuk membela diri.

Menurut statistik, pemilik yang tidak kompeten adalah alasan paling umum untuk membuka perselisihan. Dan skema penipuan paling populer, yang tujuannya adalah untuk mengambil uang dari calon pembeli.

Dijual dengan proxy

Ini adalah penipuan berisiko tinggi lainnya bagi pembeli saat membeli properti. Penjual setuju terlebih dahulu dengan orang yang diberi surat kuasa. Yang terakhir menyelesaikan kesepakatan. Dan penjual di beberapa titik mencabut surat kuasa. Alhasil, ternyata dokumen tersebut ditandatangani oleh seseorang yang tidak berhak melakukannya. Pemiliknya menggugat, menang, dan meninggalkan pembeli yang malang itu tanpa uang sepeser pun.

Saat membeli apartemen, Anda harus mewaspadai situasi di mana penjualan dilakukan oleh orang yang memiliki surat kuasa. Fakta bahwa pembeli kehilangan uang karena penipuan belum dapat dibuktikan. Analisis situasinya dan apakah Anda dapat menunjukkan bukti penipuan atau lebih baik segera mencari apartemen lain.

Perumahan yang diprivatisasi

Sebagian besar stok perumahan Soviet telah diprivatisasi. Saat membeli apartemen, pembeli berada dalam zona risiko jika pada tahun 1990-an pada saat privatisasi seseorang meninggalkan bagiannya, tetapi sekarang tidak terdaftar di mana pun dan tidak memiliki rumah sendiri. Undang-undang memberinya hak untuk menantang kontrak dan mendaftar di sebuah apartemen yang dapat dia privatisasi. Oleh karena itu, ada baiknya melihat informasi tentang setiap orang yang terdaftar di apartemen pada saat privatisasi dan memeriksa apakah mereka menerima bagian mereka dan apakah ada orang yang dapat mengklaim bagian dari apartemen dan meningkatkan risiko Anda terkait dengan real estat. .

Apa yang harus dilakukan dengan risiko hukum

Pertama-tama, Anda perlu memeriksa kemurnian hukum transaksi tersebut. Notaris melakukan ini saat mereka mengesahkan dokumen transaksi dan pengacara swasta. Juga disarankan untuk mengasuransikan risiko hukum real estat. Artinya, jika terjadi tuntutan hukum, perusahaan asuransi akan mengganti kerugian Anda. Namun, jumlah kompensasi asuransi tunduk pada kontrak khusus dengan perusahaan tertentu.

Risiko fisik

Membeli apartemen tidak hanya membawa jebakan yang terkait dengan dokumen dan hak. Risiko fisik meliputi:

  • penjualan apartemen di rumah bobrok atau darurat;
  • kerusakan komunikasi yang parah.

Jumlah masalah bertambah jika mereka membeli bukan apartemen, tapi rumah pribadi. Sebagian besar rumah pribadi memiliki masalah dengan isolasi termal, keausan limbah, dll. Kebobrokan sering ditutupi oleh perbaikan kosmetik, dan kesuburan rendah — oleh lapisan kecil tanah hitam.

Jika sulit bagi pembeli untuk menilai kualitas perbaikan dan tingkat keausan, disarankan untuk mengundang tukang yang berpengalaman untuk memeriksanya. Ini akan membantu Anda memahami bagaimana kondisi rumah sesuai dengan harga yang diminta.

Kelompok risiko spesifik lainnya setelah membeli apartemen atau rumah adalah tetangga yang bermasalah. Jika ada sebidang tanah terlantar di dekatnya atau individu marjinal tinggal, maka menjual atau menyewakan apartemen semacam itu dengan harga yang bagus tidak akan berhasil. Ini terutama berlaku untuk stok perumahan lama.

Cara mengurangi risiko yang terkait dengan membeli apartemen

Ikuti beberapa aturan:

  1. Jangan membuat perjanjian lisan dan jangan setuju untuk memasukkan harga yang berbeda dalam dokumen.
  2. Periksa kemurnian hukum transaksi dengan pengacara yang berspesialisasi dalam real estat.
  3. Periksa dokumen. Coba cek semua yang berhubungan dengan anak di bawah umur atau orang yang bisa mempermasalahkan transaksi tersebut.

Jelaskan secara rinci dalam kontrak subjek transaksi, kondisi apartemen dan barang-barang yang tersisa di dalamnya dan alasan pemilik sebelumnya akan meninggalkannya. Jangan melakukan apa pun yang tidak ada dalam kontrak.

Baca artikel di majalah Kylie: https://qayli.com/journal/10-riskov-pri-pokupke-kvartiry-kak-bezopasno-pokupat-nedvijimost/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *